Advokat til bolighandel

Hvis du vælger at gøre brug af en boligadvokat til din bolighandel, får du selvfølgelig en guidning gennem selve handlen. Det er dog bestemt ikke det eneste, din boligadvokat kan bistå dig med, når du køber bolig. Din boligadvokats arbejde består særligt i følgende opgaver:

• Gennemgang af købsaftalen og andre relevante bilag.
• Telefonisk gennemgang af sagens dokumenter for klarlæggelse af de for dig vigtige forbehold.
• Udarbejdelse af godkendelsesbrev og forhandlinger med sælger/mægler på dine vegne om disse forbehold.
• Rådgivning om nødvendige forsikringer.
• Koordinering med bank i forhold til tinglysning m.m.
• Ekspedition/gennemgang og kontrol af skødet.
• Ekspedition/gennemgang og kontrol af refusionsopgørelse.

En juridisk gennemgang af handlens dokumenter betyder, at din boligadvokat gennemgår din købsaftale med bilag og sikrer sig, at der ikke ligger ubehagelige overraskelser gemt. En bolighandel består typisk af ganske mange dokumenter, hvoraf mange kan være svære at forstå indholdet af, hvis man ikke har juridisk sagkundskab og stor erfaring med bolighandler. Dertil kommer, at det kan være nødvendigt at søge yderligere information, hvis ejendommen skal bruges til et bestemt formål, eller hvis der er tinglyst servitutter på ejendommen, hvis betydning skal afklares. Din boligadvokat skal med andre ord sikre sig, at det du køber, også svarer til det du tror, at du køber.

Det er dog vigtigt at slå fast, at den rådgivning du får, når du gør brug af en advokat til din bolighandel først og fremmest afhænger af, hvad dine behov og ønsker er. Det betyder, at hvis der er forhold ved din handel, som kræver ekstra opmærksomhed, eller hvis du har særlige behov, tilpasser vi naturligvis rådgivningen hertil. Det vigtigste er, at du som køber får den bedste oplevelse med din bolighandel.

Typisk er tidsforløbet i den juridiske rådgivning sådan, at din boligadvokat starter med at gennemgå en række af handlens dokumenter. Det er blandt andet salgsopstillingen, købsaftalen, tingbogsattesten og ejendomsdatarapporten. Når din advokat har gjort det, har han et godt indblik i ejendommen og den handel, du er ved at foretage. Herefter gennemgår din advokat købet og dokumenterne med dig, så du kan være tryg ved, at alle sten er vendt, og du forstår betydningen af diverse dokumenter. Din advokat vil i den forbindelse gøre dig opmærksom på, hvis særlige forhold giver anledning til forbehold, eller hvis der er noget, du bør overveje. Samtidig har du også mulighed for at stille spørgsmål og få drøftet dine overvejelser.

Når din advokat sammen med dig har gennemgået aftalen og de forhold, der knytter sig hertil, udarbejdes en godkendelsesskrivelse. I godkendelsesskrivelsen anføres det, hvorvidt købsaftalen kan godkendes. Hvis der er forhold ved aftalen, som ikke kan godkendes, anføres dette. Det kan enten gøres som en blank afvisning af at godkende købsaftalen eller som en meddelelse om, at godkendelse kun kan gives, hvis visse forhold ændres. Er ændringer af aftalen nødvendige, hjælper din advokat med at få disse ændringer på plads og udarbejdet en revideret købsaftale.

Når købsaftalen kan godkendes, og handlen derved endeligt er på plads, bistår din advokat med at få gennemført selve handlen. Din advokat hjælper med at få de forsikringsmæssige forhold på plads, så du er forsikret allerede fra det tidspunkt, hvor du overtager ejendommen. Det anbefales, at du tegner en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring forsikrer dig imod uforudsete udgifter som følge af skjulte fejl og mangler ved boligen.

I forbindelse med handlens gennemførelse står din advokat normalt for at få udarbejdet og tinglyst skødet. Tinglysningen af skødet er den offentlige registrering af, at du er ejer af ejendommen. Når tinglysningen er på plads, er du officielt ejendommens ejer. Tinglysningen af dit ejerskab medfører normalt også, at betingelserne for købesummens frigivelse er opfyldt. Din advokat sørger derfor for at koordinere med banken, at købesummen frigives til sælger umiddelbart herefter.

Sidste del af din boligadvokats rådgivning ved en bolighandel består normalt i at få udarbejdet refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen er opgørelsen over de samlede økonomiske mellemværender mellem sælger og køber. Det er her, det gøres op, om sælger har betalt udgifter til ejendommen, som skal bæres af køber og vice versa. Det kan eksempelvis være ejendomsskatter eller forbrugsudgifter.

Når tinglysningen er foretaget, købesummen frigivet og refusionsopgørelsen på plads, er boligadvokatens arbejde i princippet færdiggjort. Herefter kan du også fejre, at den juridiske del af din bolighandel er endeligt på plads. Du kan dog altid tage kontakt, hvis spørgsmål viser sig efterfølgende. Det kan eksempelvis være, hvis ejendommen viser sig at lide af fejl og mangler, eller hvis du overvejer at bygge ejendommen om.

Når du benytter en boligadvokat til din bolighandel, får du rådgivning af en sagkyndig person med solid juridisk ekspertise og erfaring med bolighandler. Alle advokater har gennemgået en juridisk universitetsuddannelse samt advokatuddannelsen. Advokat er en beskyttet titel og titlen er derfor din sikkerhed for, at de rette kvalifikationer er til stede. Dertil kommer, at advokater er underlagt et omfattende regelsæt, som sikrer, at arbejdet sker indenfor ordnede rammer.

En boligadvokat er købers mand og skal derfor alene varetage dine interesser. Boligadvokaten er derved din mulighed for at få sagkyndig og uafhængig rådgivning med henblik på at sikre dig den bedst mulige bolighandel.

En bolighandel er en større omgang og særligt meget dyrt. Det kan derfor være fristende at spare rådgivning fra en advokat væk for i stedet at nøjes med den rådgivning, som ejendomsmægleren kan give. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsmægleren er sælgers mand, og at ejendomsmæglerens opgave derfor ikke er at varetage dine interesser som køber. Det følger helt naturligt af, at ejendomsmæglerens løn – salæret – betales af sælger. Ejendomsmægleren tager derfor kun hensyn til sælgers interesser, når han udøver sit arbejde og yder rådgivning. Fokus fra ejendomsmægleren vil derfor være på at sikre sælger den bedst mulige handel, hvilket kan være på din bekostning og resultere i en dårligere handel for dig.

Når sælger vælger at sælge gennem en ejendomsmægler, sikrer han sig en sagkyndig rådgiver til at varetage sine interesser. Som køber bør du derfor tilsvarende sikre dig sagkyndig og uafhængig rådgivning til at varetage dine interesser. Med en boligadvokat har du en ekspert på din side, som alene skal rådgive dig og sørge for, at du kommer godt i hus med din bolighandel. En boligadvokat kan være til stor nytte allerede fra det tidspunkt, hvor du først overvejer at købe, til efter handlen er på plads.

Blandt de fordele som en boligadvokat kan give dig, er muligheden for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen. Et advokatforbehold sikrer dig, at hvis du fortryder bolighandlen, kan du komme ud af handlen igen uden yderligere omkostninger. Advokatforbeholdet giver dig muligheden for at få bolighandlen grundigt gennemgået af din boligadvokat, før du endeligt bindes af aftalen. En anden fordel er, at hvis der undervejs opstår tvister eller spørgsmål, har du en erfaren rådgiver, som står klar til at hjælpe dig.

Grundlæggende er der ikke forskel på en advokat og en boligadvokat, da begge er uddannet som jurister og dernæst advokater. De er også underlagt samme regelsæt for deres virke. En boligadvokat er imidlertid en advokat med speciale inden for køb og salg af fast ejendom. Boligadvokaten arbejder således med bolighandler som sit speciale, og vil derfor også have opbygget en stor erfaring med bolighandler. Det er denne erfaring, der kommer dig til gode, når du køber bolig, og det er derfor, du skal vælge en boligadvokat. Selvom en ’almindelig’ advokat nok vil have den juridiske grundviden på plads, vil de ofte mangle den indsigt i muligheder og fælder ved bolighandler, som erfarne, boligadvokater har. Når du benytter Sagførerne, ydes din rådgivning altid af en erfaren boligadvokat.

Står du og skal købe egen bolig, er der flere forskellige typer af køberrådgivning, som kan være relevant. Blandt andet kan finansiel køberrådgivning, juridisk køberrådgivning og byggeteknisk køberrådgivning have sin berettigelse. Blandt de mange forskellige typer af rådgivere anvendes en mængde af forskellige titler. Det kan være titler som 'køberrådgiver', 'juridisk rådgiver' eller 'købermægler'.

Du skal dog være opmærksom på, at ingen af hverken  'køberrådgivere', 'juridiske rådgivere' eller 'købermæglere' er udannet som advokater. Det betyder, at de ikke nødvendigvis har særlige juridiske kvalifikationer. Derudover kan og må de ikke føre retssager på dine vegne, hvis der opstår tvister, som skal løses ved domstolene.

Titlen 'advokat' er beskyttet og må kun benyttes af personer, som lever op til en række krav. Dels er der særlige uddannelseskrav - advokater skal både have gennemgået juridisk embedseksamen og advokatuddannelsen. Dels er der særlige regler for, hvordan advokater skal agere i deres arbejde. Dels skal advokater have en ansvarsforsikring, som dækker eventuelle tab hos klienterne.

Titler som køberrådgiver eller juridisk rådgiver, er derimod ikke beskyttede, og kan derfor i princippet benyttes af hvem som helst. Titlen købermægler er dog beskyttet. Den må derfor kun benyttes af personer, som er registreret i ejendomsmæglerregisteret hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.

Fordelen ved at benytte en boligadvokat er, at du kan være sikker på, at din rådgiver har de fornødne juridiske kompetencer. Hos Sagførerne er det altid en erfaren boligadvokat, der yder køberrådgivningen ved din bolighandel.

Det er meget vigtigt, at du som køber altid får indsat et advokatforbehold i købsaftalen, inden du underskriver den. Advokatforbehold er meget almindelige ved bolighandler og indsættes som en del af aftalen på samme måde, som øvrige vilkår i købsaftalen. Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom brugen af advokatforbehold er meget udbredt, bliver et sådant forbehold ikke automatisk en del af aftalen. Før du underskriver, bør du derfor sikre dig, at advokatforbeholdet er indskrevet.

Med et advokatforbehold i købsaftalen kan du underskrive købsaftalen uden, at din boligadvokat på forhånd har gennemgået handelsdokumenterne. Vil sælger ikke acceptere, at der indsættes et advokatforbehold i købsaftalen, bør din boligadvokat gennemgå og godkende alle handelens dokumenterne, før du underskriver købsaftalen. Hvis du underskriver en købsaftale uden at have fået indsat et advokatforbehold, bliver du bundet af aftalen, som den er. Konsekvensen er, at hvis købet viser sig at være dårligere end først antaget, eller du af anden grund fortryder, er din eneste mulighed for at komme ud af aftalen at bruge den lovbestemte fortrydelsesret. I modsætning til advokatforbehold er fortrydelsesretten dog ikke gratis at udnytte. Gør køber brug af fortrydelsesretten, skal køber betale sælger en godtgørelse på 1 pct. af købesummen.¨

Advokatforbeholdet er din sikkerhed for, at du har mulighed for at træde tilbage fra købsaftalen, såfremt din boligadvokat ikke mener, at købsaftalen kan godkendes. Det er dog vigtigt at få med, at advokatforbeholdet også kan bruges, hvis du af andre grunde selv fortryder. Det skyldes, at der ikke kræves en særlig begrundelse for, hvorfor din advokat ikke kan godkende aftalen. Giver betænkeligheder hos din advokat eller dig anledning til at fortryde den aftalte bolighandel, skal din advokat blot meddele, at aftalen ikke kan godkendes. Når det er gjort, er du frigjort fra aftalen. At du er frigjort betyder, at du er stillet, som om aftalen aldrig havde været indgået.

Det er en forudsætning for at kunne udnytte advokatforbeholdet, at meddelelsen om den manglende godkendelse gives indenfor en vis frist. For at undgå tvivl om, hvor lang tid fristen løber, bør fristens længde altid fremgå af forbeholdet. Typisk aftales det, at forbeholdet giver din boligadvokat 3-6 dage til at gennemgå alle handlens dokumenter. Når fristen udløber, bliver du som køber endeligt bundet af aftalen, hvis det ikke forinden er meddelt, at handlen ikke kan godkendes. Din eneste mulighed vil i så fald være at gøre brug af lovens fortrydelsesret, forudsat at 6 dages fristen for udnyttelse af fortrydelsesretten ikke også er udløbet.

Et advokatforbehold ved en bolighandel formuleres typisk således:

”Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat godkender handlen i sin helhed. Eventuelle indsigelser skal være ejendomsmægleren i hænde kl. 16, senest 6 hverdage efter at købers advokat har modtaget den underskrevne købsaftale fra mægler.”

Det er meget vigtigt, at advokatforbeholdet indeholder et forbehold til advokatens godkendelse af ”handlen i sin helhed” og ikke blot ”handlens juridiske forhold” eller andre formuleringer, som mægleren har udfærdiget. Således sikrer du dig, at advokatforbeholdet får det størst mulige anvendelsesområde, og at du som køber er bedst stillet.

Husk altid advokatforbeholdet når du handler bolig, så kan du trygt underskrive købsaftalen og lade ejendomsmægleren sende handlens dokumenter til din boligadvokat for dennes godkendelse.