Erfaren boligadvokat

Underskriv købsaftalen ved færdig forhandling

Før du kan få sat den endelige underskrift på købsaftalen, skal selve aftalen forhandles på plads. Selve forhandlingen vil ofte ske gennem en repræsentant for sælger. Ofte er det en ejendomsmægler.

Du skal være opmærksom på, at en ejendomsmægler er sælgers mand. Ejendomsmægleren varetager derfor kun sælgers interesser. Det betyder, at ejendomsmægleren vil forsøge at få aftalen forhandlet på plads sådan, at den tilgodeser sælger mest muligt. Derfor er bør du som køber selv engagerer en rådgiver i form af en boligadvokat. Din boligadvokat kan bistå dig i at sikre, at den endelige aftale også tilgodeser dine interesser.

Når I er nået til enighed om en købsaftale, skal købsaftalen underskrives. I købsaftalen anføres de vilkår I er blevet enige om. Købsaftalen vil efterfølgende være det vigtigste dokument til at fastslå, hvad I blev enige om. Derfor er det vigtigt, at du og din rådgiver sikrer jer, at købsaftalen afspejler det aftalte.

Ved de fleste boligkøb anvendes en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Handlen afsluttes ved, at både sælger og køber sætter deres underskrift på købsaftalen. Herefter er både du og sælger bundet af aftalen. Før i når så langt, må det dog klart anbefales, at sørger for at få indsat et advokat- og et bankforbehold. Et advokatforbehold giver dig mulighed for at træde tilbage fra handlen uden nærmere begrundelse end henvisning til din advokats manglende godkendelse. Et bankforbehold sikrer dig, at du kan træde tilbage fra aftalen, hvis din bank ikke kan godkende købet.

Bank

Før du for alvor påbegynder boligjagten, er det en god ide tage en snak med din bank for at afklare dine lånemuligheder. Det er trods alt de færreste, som har en økonomisk formåen, der gør dem i stand til at købe deres bolig uden at låne penge.

Ved at tage et forudgående møde med din bank, kan du få sat rammerne for, hvor meget du kan låne for og på hvilke vilkår. Din bank vil også have en ekspertise indenfor boliglån og kan derfor rådgive dig med hensyn til låntyper og økonomien som hele i det boligkøb. Det kan være en rigtig god ide at indhente lånetilbud fra flere banker, før du bestemmer dig for valg af finansiering. Der kan være ganske stor forskel på de vilkår, som bankerne kan tilbyde. Der er ingen garanti for, at din sædvanlige bank tilbyder de bedste vilkår.

Når du overvejer, hvordan du vil finansiere dit boligkøb, kan det umiddelbart virke nærliggende at spørge ejendomsmægleren til råds. Lovgivningen pålægger dog ejendomsmæglere begrænsninger i forhold til hvilken rolle de må spille ved fremskaffelse af finansiering. Lovgivningen forbyder ejendomsmæglere at udarbejde eller lade udarbejde finansieringsforslag. Derudover må ejendomsmæglere ikke formidle finansiering til køb af fast ejendom.

Når du ved, hvor meget du kan låne og hvilke muligheder din økonomi giver dig, kan du for alvor begynde på din boligsøgning.

Forsikring

For de fleste er boligkøbet suverænt den største økonomiske investering. Derfor er det desto mere vigtigt at have styr på de forsikringsmæssige forhold, når du køber en bolig.

Når du køber en bolig, kan særligt to typer af forsikringer være relevante. Husforsikringer og ejerskifteforsikringer. I begge tilfælde er det vigtigt, at du får tegnet dine forsikringer inden overtagelsesdagen. På den måde undgår du at stå i en situation, hvor din forsikring ikke dækker. Særligt skal du være opmærksom på, at du ikke kan tegne en ejerskifteforsikring efter overtagelsesdagen.

Hvis der medvirker en ejendomsmægler ved handlen, skal der udarbejdes en salgsopstilling. I salgsopstillingen skal der fremgå oplysninger om ejendommens nuværende forsikringsforhold. Herunder eventuelle særlige forhold. Når du overvejer de forsikringsmæssige aspekter af dit boligkøb, er det derfor en god ide at tage udgangspunkt i oplysningerne i salgsopstillingen. Heri bør det fremgå, om der er særlige forsikringsmæssige forhold, som gør sig gældende for ejendommen. Det kan eksempelvis være særlige forhold, som gør forsikring af ejendommen usædvanligt dyr.

Husforsikring

Husforsikringer er en betegnelse for forsikringer, som forsikrer dig imod forskellige typer af skader, som din bolig risikerer at blive udsat for. Dækningen afhænger af, hvad der er aftalt i forsikringsaftalen. Normalvis dækker en sådan forsikring skadestyper som brand-, vand- og stormskader.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringer er forsikringer, som dækker skjulte fejl og mangler ved boligen. Skjulte mangler er mangler, som ikke kan ses med det blotte øje, eller som endnu ikke er kommet til syne.

Forsikringen dækker kun fejl og mangler, som var til stede på overtagelsesdagen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten. Når du tegner en ejer skifteforsikring, er det derfor vigtigt at være opmærksom på, hvilke mangler der er beskrevet i tilstandsrapporten eller el-installationsrapporten.

Ofte benyttes ejerskifteforsikringer som led i huseftersynsordningen. Som udgangspunkt hæfter sælger for fysiske mangler ved den solgte bolig i 10 år. Den hæftelse kan sælger dog frigøre sig fra, hvis han benytter huseftersynsordningen. Vil sælger benytte sig af ordningen, skal han fremlægge køber et tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien.

Byggesagkyndig

Byggesagkyndig er en titel som kan opnås ved beskikkelse udstedt af Sikkerhedsstyrelsen. For at opnå beskikkelsen stilles en række krav. Der kræves fem års relevant erfaring. Dertil kræves det, at personen er udannet enten som ingeniør, bygningssagkyndig eller arkitekt. Personen skal også have bestået et kursus i huseftersynsordningen. Titlen som byggesagkyndig giver derfor en vis sikkerhed for, at personen har viden og erfaringen i at gennemgå boliger.

En del af byggesagkyndiges arbejde er at udarbejde tilstandsrapporter. En tilstandsrapport er en rapport om boligens fysiske tilstand. Selvom der er udarbejdet en tilstandsrapport, er det dog ofte anbefalelsesværdigt at lade en bygningssagkyndig foretage en byggeteknisk gennemgang af ejendommen før du beslutter dig for at købe.

En tilstandsrapport er et godt sted at starte, men du skal være opmærksom på, at det ikke er alt det, som kan være vigtigt for dig som køber, der vil være beskrevet heri. Tilstandsrapporter forholder sig som udgangspunkt ikke til almindeligt slid og ælde. Ej heller ses der i tilstandsrapporter på, om bygningen er lovligt indrettet. Ved at lade en byggesagkyndig gennemgå ejendommen for dig, kan du derfor få en række oplysninger om ejendommens tilstand, som du måske ellers ikke havde fået.

En anden fordel er, at du ved at benytte en byggesagkyndig, har mulighed for at få sagkyndig rådgivning til dit boligkøb. Den byggesagkyndige kan hjælpe dig med at gennemgå og forstå indholdet af tilstands- og el-installationsrapporterne og give dig en vurdering af ejendommens forbedringspotentiale og hvilke omkostninger, der må forventes til vedligehold eller udbedring af skader.

Juridisk sagsbehandling af boligkøbet påbegyndes

Når forhandlingerne er færdiggjorte og købsaftalen er på plads og underskrevet, skal selve den juridiske sagsbehandling påbegyndes.

Hvis du har taget et advokatforbehold, får din advokat her mulighed for at gennemgå alle handlens forhold og dokumenter. Finder din advokat i sin gennemgang forhold, som kan være problematiske eller som bør overvejes en ekstra gang, vil han gøre dig opmærksom herpå.

Finder din advokat betænkeligheder, kan du i samråd med din advokat forsøge at få disse forhold i aftalen ændret. Alternativt kan du vælge helt at træde tilbage fra aftalen. Vælger du at udnytte advokatforbeholdet til at træde tilbage fra aftalen, kan det ske uden yderligere omkostninger for dig som køber. Heri viser advokatforbeholdet for alvor sin fordel.

Når du er færdig med at drøfte aftalens indhold og betydning med din advokat, sender denne en godkendelsesskrivelse. Heri angives det, hvorvidt din advokat kan godkende aftalen. Heri kan det også angives, hvis der er vilkår i aftalen, som skal ændres, før advokaten kan godkende aftalen.

Hvis du har taget et bankforbehold, kommer også dette i spil efter købsaftalen er underskrevet. Et bankforbehold er et forbehold for, at din bank kan godkende finansieringen af dit boligkøb. Et bankforbehold medfører, at du omkostningsfrit kan træde tilbage fra aftalen, hvis din bank ikke kan godkende købet. Ved at få indsat et bankforbehold i aftalen undgår du derfor at blive bundet af en aftale, som du ikke kan få finansiering til.

Når godkendelse fra både bank og advokat er på plads, er det tid til at påbegynde selve overdragelsen af ejendommen.

Tinglysning, overdragelse af nøgler og refusionsopgørelse

Når den endelige aftale om boligkøbet er på plads påbegyndes overdragelsen. Det indebærer selvfølgelig, at nøglerne skal overdrages, men mindst lige så vigtigt, at overdragelsen tinglyses. Slutteligt skal der også udarbejdes en refusionsopgørelse.

Tinglysning

Når en fast ejendom i Danmark skifter ejer, skal overdragelsen tinglyses. Først udarbejdes der et skøde, som underskrives af både sælger og køber. I skødet angives købers og sælgers identitet, købesummen, overtagelsesdagen og en række andre forhold.

Når skødet og underskrifterne er på plads, tinglyses skødet i tingbogen. Tingbogen er et digitalt, offentligt register over fast ejendom i Danmark. Ved tinglysningen skal der betales en tinglysningsafgift. Afgiften udgøres af et fast beløb, som i 2021 er på 1750 kroner. Dertil kommer yderligere et variabelt beløb på 0,6 pct. af købesummen.

Når tinglysningen er gennemført, er du officielt ejer af ejendommen. Herefter kan du være sikker på, at sælger ikke kan sælge ejendommen til anden side eller pantsætte den. Ydermere er det heller ikke længere muligt for sælgers kreditorer at foretage udlæg i ejendommen.

Refusionsopgørelse

Som en del af overdragelsen, skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. Det er en samlet opgørelse over de økonomiske mellemværender mellem køber og sælger.

Heri opgøres det, om parterne har afholdt udgifter, som helt eller delvist skal betales af den anden part. Det kan eksempelvis være forbrugsudgifter, som er betalt forud og som dækker dele af den periode, hvor ejendommen var overdraget til køber. For at få opgjort, hvem der skal betale diverse forbrugsudgifter aflæses derfor diverse forbrugsmålere på overtagelsesdagen. For ejendomsskatter og andre udgifter af fast størrelse foretages der en periodisering af udgifterne, sådan at udgiften fordeles forholdsmæssigt for ejertiden i perioden mellem køber og sælger.

Det afhænger af aftalen, hvem der står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Ofte er dog købers advokat. Når refusionsopgørelsen er udarbejdet, skal den tiltrædes af begge parter. Herefter afregnes det økonomiske mellemværende. Når refusionsopgørelsen er opgjort og afregnet og købesummen er betalt, bør det økonomiske mellemværende mellem køber og sælger være afsluttet.

Dit boligkøb er på plads, og du er nu den officielle ejer

Så snart tinglysningen er endeligt færdiggjort, er du den officielle ejer. Går alt vel afsluttes tinglysningen ved, at Tinglysningsretten meddeler, at skødet er tinglyst uden anmærkning.¨

Når du har overtaget din nye bolig, kan det ske, at der viser sig fejl og mangler. For at undersøge om det er tilfældet, bør du umiddelbart efter overtagelsen gennemgå ejendommen for synlige fejl og mangler. Hvis sådanne viser sig, bør du reagere hurtigt. Det kan ske, at disse giver anledning til at rejse krav mod sælger og du bør derfor kontakte din boligadvokat for at rådgivning herom. Din advokat kan vurdere, om der er grundlag for at rejse krav. Hvis det viser sig at være tilfældet, kan din advokat sikre, at kravene rejses korrekt og følges til dørs.

En boligadvokats arbejde kan bestå af mange forskellige ting. I det enkelte boligkøb afhænger det først og fremmest af, hvad der er aftalt og hvad dit behov er. Blandt de ting en boligadvokat beskæftiger sig med kan blandt andet nævnes:

• Rådgivning om selve købsprocessen
• Rådgivning om finansiering
• Rådgivning om forsikring
• Gennemgang af diverse dokumenter
• Gennemgang af tilstandsrapporter, el-installationsrapporter mv.
• Gennemgang, forhandling og udarbejdelse af købsaftaler
• Godkendelse ved brug af advokatforbehold
• Udarbejdelse af skøde og tinglysning heraf
• Udarbejdelse af refusionsopgørelse
• Rådgivning i forhold til fejl og mangler
• Byggesager
• Udarbejdelse af samejeoverenskomster
• Retssager

Boligadvokater kan være til stor nytte for dig allerede fra det tidspunkt, hvor du overvejer at købe en bolig. Det kan være ved generel rådgivning angående dine muligheder, og hvor du særligt skal være opmærksom. Det kan også være ved bistand i form af gennemgang af de forskellige dokumenter og oplysninger, du støder på undervejs i processen.

Finder du en bolig, som du ønsker at købe, skal der naturligvis forhandles en købsaftale på plads. Din advokat kan bistå dig med at gennemgå alt materiale og sikre, at købsaftalen udformes sådan, at dine interesser tilgodeses. Sideløbende kan din advokat stå for at få de forsikringsmæssige forhold på plads, så du ikke løber unødige risici.

Når selve aftalen er på plads, kan din boligadvokat sørge for, at handlen gennemføres korrekt. Det involverer dels at forestå den endelige godkendelse men også at sikre, at der er styr på alt det praktiske og juridiske. Skødet skal udarbejdes og tinglyses, tinglysningsafgiften betales, købesummen frigives og refusionsopgørelse udarbejdes.

Efter overtagelsesdagen kan din advokat også være behjælpelig. Måske viser det sig, at ejendommen lider af fejl eller mangler. Her kan en boligadvokats rådgive dig om, hvorvidt du i anledning heraf kan rejse krav mod eksempelvis sælger. Viser det sig at være tilfældet, kan din advokat stå for at rejse de relevante krav og sørge for, at du opnår, hvad du har ret til.

En boligadvokats arbejde består dog ikke blot i at forestå bolighandler. Det kan eksempelvis ske, at du sidenhen får behov for at bygge om eller bygge helt nyt. Her kan din boligadvokat stå for at indhente diverse tilladelser og hjælpe dig med at indgå kontrakter med håndværkere.

I de fleste bolighandler benyttes en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening som skabelon for købsaftalen. Det er en del af vilkårene i standardformularen, at køber og sælger først er bundet, når begge parter har underskrevet købsaftalen. Indtil da har I derfor begge mulighed for at fortryde. Enten ved at undlade at underskrive eller ved at meddele den anden part, at tilbuddet er trukket tilbage.

Når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, er de derfor begge bundet. I praksis betyder det, at når du og sælger har sat jeres underskrifter på købsaftalen, er i begge forpligtet til at efterleve indholdet heri. Som køber er du forpligtet til at betale sælger den aftalte købesum, og sælger er forpligtet til at sælge til den aftalte pris.

For sælger er der herefter ingen vej ud, hvis ellers køber overholder sin del af aftalen. Sælger har altså ingen fortrydelsesret, medmindre det undtagelsesvist er aftalt. Køber derimod har en lovbestemt fortrydelsesret. Derudover er det meget almindeligt, at der indsættes et advokat- og et bankforbehold i aftalen. Hvis sådanne forbehold er indsat, har køber i en periode mulighed for at træde tilbage fra aftalen.

Forbeholdet indsættes som en del af selve aftalen på samme vis som handlens øvrige vilkår. Et advokatforbehold er altså ikke automatisk en del af aftalen. Du bør derfor ikke underskrive aftalen, før du er sikker på, at advokatforbeholdet er skrevet ind.

Selve advokatforbeholdet kan formuleres på forskellig vis. Et eksempel kan være:

”Denne handel er fra købers side betinget af, at købers advokat godkender handlen i dens helhed.”

Hvis du har fået indsat et advokatforbehold, medfører det, at din advokat efterfølgende har mulighed for at gennemgå aftalen og de øvrige forhold omkring handlen. Finder din advokat uhensigtsmæssigheder, eller er der andre forhold, som giver dig anledning til at fortryde, kan din advokat meddele, at aftalen ikke kan godkendes. Herefter er du frigjort fra aftalen. Alternativt kan din advokat forsøge at få købsaftalen ændret, så den passer til, hvad du kan acceptere.

At udnytte advokatforbeholdet er uden omkostninger for dig som køber. Der kræves ikke en begrundelse for, hvorfor din advokat ikke kan godkende aftalen. De eneste krav er, at du har fået indsat forbeholdet i aftalen, og at forbeholdet udnyttes inden for den tidsfrist, der er aftalt.

For dig som køber er muligheden for at få indsat et advokatforbehold et meget attraktivt alternativ til den fortrydelsesret, du har efter loven. Særligt attraktivt for dig som køber er det, at hvor advokatforbeholdet er gratis at udnytte, skal du ved udnyttelse af fortrydelsesretten normalvis godtgøre sælger for 1 pct. af købesummen.

At udnytte fortrydelsesretten er normalvis ikke gratis. Som hovedregel skal du betale sælger en godtgørelse på 1 pct. af købesummen. I nogle tilfælde dikterer loven dog, at fortrydelsesretten er gratis at benytte. Det er tilfældet, hvis sælger har opført ejendommen med salg for øje. Tilsvarende gælder, hvis sælger har som hovederhverv at sælge fast ejendom.

Lovgivningen om fortrydelsesret er præceptiv. Det betyder, at fortrydelsesretten gælder, selv hvis andet måtte stå i købsaftalen. Det er altså ikke muligt at aftale sig ud af købers fortrydelsesret. Til gengæld er der enkelte områder, køber ikke har fortrydelsesret efter loven. Det er tilfældet, hvis du køber din bolig på auktion, eller hvis du køber en landbrugsejendom med landbrugspligt.

Hos Sagførerne anbefaler vi, at du bruger advokatforbeholdet frem for den lovbestemte fortrydelsesret. Det gør vi navnlig fordi, det er gratis at trække dig fra handlen igen ved at bruge advokatforbeholdet. Ved brug af advokatforbeholdet skal du ikke betale en godtgørelse til sælger. Derudover giver advokatforbeholdet dig mulighed for at få en boligadvokat til at gå handlen igennem, før du træffer den endelige beslutning, om hvorvidt du ønsker at gennemføre handlen.

Økonomi og finansiering

For langt de fleste boligkøbere spiller økonomien en særdeles væsentlig rolle. Særligt for førstegangskøbere kan økonomien være en begrænsende faktor. Dels har du ikke økonomien fra et boligsalg i ryggen. Dels har du endnu ikke samme erfaring for, hvad det koster at være boligejer. Når du planlægger at købe din første bolig, bør du derfor starte tidligt og gå grundigt til værks.

Fra en start bør du udarbejde et budget. Få styr på husstandens indtægter og udgifter og overvej, om det er muligt at optimere. Hvis et boligkøb skal være realistisk, er det vigtigt, at budgettet indeholder et vist råderum. Når budgettet er på plads, bør du fokusere på at opbygge en opsparing og nedbringe eventuel gæld.

Det er vigtigt, at din opsparing er af en vis størrelse. Reglerne i Danmark er sådan, at der gælder et udbetalingskrav på 5 pct. Det betyder, at selvom din økonomi er god og banken nok så gerne vil, må du maksimalt låne til at betale 95 pct. af købsprisen. Reglen er ikke helt undtagelsesfri, men du bør som klart udgangspunkt forvente, at du er nødt til at spare mindst 5 pct. af købesummen op for at kunne købe bolig.

Med et solidt budget i hånden og en opsparing på kontoen er det tid til at forhøre dig hos bankerne. Det er en rigtig god ide at indhente tilbud hos flere forskellige banker. På den måde kan du sikre dig, at du opnår de bedst mulige lånevilkår.

Jagten på den rette bolig

Når du har fået styr på økonomi og finansiering, kan boligjagten for alvor starte. For at lette søgningen er det en god ide på forhånd at lave en liste over krav og præferencer. Overvej hvilke behov og særlige ønsker du har. Hvis du på forhånd gør dig klart, hvad du reelt søger, er det lettere at filtrere din søgning.

På din liste over punkter du bør tage stilling til kan blandt andet nævnes:

• Hvor meget må din bolig koste?
• Hvor mange m2 har du brug for?
• Hvilken hustype søger du?
• Skal huset være flot og nyistandsat, eller må det godt trænge til en kærlig hånd?
• Hvilket geografisk område skal det ligge inden for?
• Skal der være mulighed for senere tilbygninger?
• Har du brug for en have?

Når du har gjort dig klart, hvad du søger, kan du indlede jagten på din kommende bolig. Du kan eventuelt overveje at tage kontakt til en ejendomsmægler. Ejendomsmægler kan ofte være behjælpelige med at præsentere dig for ejendomme, der matcher dine ønsker. Ejendomsmæglere har undertiden også kendskab til ejendomme, som er til salg, men som af forskellige årsager ikke figurerer på diverse boligportaler.

Ejendomsmæglerens rolle

De fleste bolighandler i Danmark sker gennem en ejendomsmægler. Du må derfor forvente, at du som en del af dit boligkøb kommer til at stifte bekendtskab med en eller flere ejendomsmæglere.

Som potentiel køber, skal du særligt være opmærksom på, at ejendomsmægleren er sælgers og kun sælgers mand. Ejendomsmæglerens fokus vil derfor udelukkende være på at varetage sælgerens interesser. Det betyder, at du må forvente, at ejendomsmægleren vil forsøge at præsentere ejendommen i det bedst mulige lys. Det betyder også, at når købsaftalen skal på plads, vil ejendomsmæglerens fokus være på, hvad der er det bedste for sælger. Ejendomsmægleren vil altså forsøge at sikre sælger den bedst mulige handel.

Derfor bør du også aktivt selv gøre noget for at undersøge den ejendom, du overvejer at købe. En række oplysninger vil fremgå af den salgsopstilling, som ejendomsmægleren skal udarbejde. Du bør dog også selv gøre brug af uvildig sagkyndig bistand i form af en byggesagkyndig og en boligadvokat. På den måde sikrer du dig, at du i lighed med sælger har en repræsentant til at sikre varetagelsen af dine interesser. Når selve købsaftalen skal på plads, er det vigtigt, at du får bistand fra en boligadvokat og husker at få indsat et advokatforbehold. Således undgår du at blive bundet af en dårlig aftale ved dit første boligkøb.

Udtrykket ”skjult” betyder, at din ejerskifteforsikring kun dækker fejl og mangler, som ikke kan ses med det blotte øje, eller som endnu ikke er kommet til syne. At kun skjulte fejl og mangler dækkes af forsikringen betyder også, at forsikringen ikke dækker, hvis forholdet er nævnt i tilstandsrapporten eller i el-installationsrapporten. Det betyder altså, at hvis en mangel er omtalt i eksempelvis tilstandsrapporten, dækker forsikringen ikke.

Derfor er det meget vigtigt, at du er opmærksom på de forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten og i el-installationsrapporten. Hvis et forhold er nævnt heri, er det ikke muligt at rejse krav mod hverken forsikringsselskabet eller sælger.

Ejerskifteforsikringer findes i forskellige prisklasser og med varierende dækning. Det er derfor en god ide at søge rådgivning hos en boligadvokat, før du vælger hvilken ejerskifteforsikring, du vil tegne.

Hvis sælger vil benytte huseftersynsordningen, kan han fremlægge køber et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde køber at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien. Benytter sælger sig af den mulighed, er han frigjort for at hæfte for fysiske mangler ved den solgte bolig. Også selvom køber vælger at takke nej til at tegne en ejerskifteforsikring. Hvis sælger ikke vælger at bruge huseftersynsordningen hæfter han for mangler i 10 år.

Hvis du ønsker at gøre brug af muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, skal du være opmærksom på, at forsikringen skal tegnes senest på overtagelsesdagen. Ellers er den ikke gyldig.

I Danmark er det sådan, at de fleste rettigheder over fast ejendom skal tinglyses for at være gyldige mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Tinglysning sker i tingbogen. Tingbogen er et digitalt, offentligt register over fast ejendom i Danmark.

Blandt de rettigheder, som skal tinglyses, er ejendomsrettigheder. Derfor skal overdragelsen af en ejendom fra køber til sælger tinglyses. Når overdragelsen er korrekt tinglyst, har du som køber iagttaget din sikringsakt. Herefter er du ejendommens officielle ejer. Nu er det kun dig, der har adgang til at sælge ejendommen eller pantsætte den. Det betyder også at sælgers kreditorer ikke længere har mulighed for at få foretaget udlæg i ejendommen.

Hvem forestår tinglysning af skødet?

Det afhænger af aftalen mellem køber og sælger, hvem der forestår at få udarbejdet og tinglyst skødet. Det aftales dog oftest, at opgaven er købers. Hvis det er tilfældet, må det klart anbefales, at du får din advokat til at stå for opgaven, da det for personer uden erfaring kan være en ganske kompliceret affære.

Hvordan foregår tinglysning

Som det første i tinglysningsprocessen udarbejdes et skøde. I skødet skal en række oplysninger angives. Det gælder blandt andet sælgers identitet, købesummen og overtagelsesdagen. Når skødet er udarbejdet, skal det underskrives af begge parter via NemID.

Når begge parter har underskrevet, anmeldes skødet til tinglysning ved Tinglysningsretten. Tinglysningsretten behandler herefter anmeldelsen. Er alt som det skal være, meddeler Tinglysningsretten, at skødet er tinglyst uden retsanmærkning.

Når skødet er tinglyst, er køber den officielle ejer af ejendommen. Hvis køber har deponeret købesummen, vil betingelserne for frigivelse heraf normalt være opfyldt, og købesummen skal umiddelbart herefter frigives til sælger.

Tinglysningsafgift

Ved tinglysning af et skøde, skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Afgiften består af et fast beløb, som i 2021 er på 1750 kroner samt et variabelt beløb på 0,6 pct. af købesummen.

Det betyder, at hvis ejendommens salgspris er 5 millioner kroner, vil beregningen se således ud:

1750 kroner + 5.000.000 kroner x 0,6 pct. = 31.750 kroner

Der er ingen faste regler for, hvem der skal betale tinglysningsafgiften. Det afhænger derfor af, hvad køber og sælger aftaler. Efter loven gælder det dog, at både køber og sælger hæfter for betaling af tinglysningsafgiften. Reglen medfører, at hvis afgiften ikke betales rettidigt, kan staten inddrive kravet både fra køber og sælger. Det gælder uanset hvad der er aftalt internt mellem køber og sælger.

For at kunne gøre brug af huseftersynsordningen, skal sælger før salget få lavet en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Begge dele er rapporter lavet ud fra en fysisk gennemgang af bygningerne, som er lavet af autoriserede professionelle. Heri opregnes synlige skader på bygningerne og fejl ved elinstallationerne.

Begge rapporter skal udleveres til køber sammen med et tilbud på en ejerskifteforsikring og en erklæring om, at sælger vil betale mindst halvdelen af den tilbudte forsikringspræmie. Gør sælger det, er han fritaget for sin hæftelse for fejl og mangler, uanset om du vælger at tegne ejerskifteforsikringen eller ej. Derfor bør du altid få tegnet en ejerskifteforsikring. Især hvis sælger tilbyder det.

Du er ikke forpligtet til at vælge præcis det tilbud, som sælger har givet. Du kan uanset sælgers tilbud vælge at tegne forsikring hos et andet forsikringsselskab eller vælge en forsikring, som har en udvidet dækning mv.

I praksis er det meget almindeligt at bruge huseftersynsordningen ved handel med villalejligheder, huse og sommerhuse. Derimod er det sjældent muligt at bruge ordningen ved køb af ejerlejligheder og lignende. I praksis er det nemlig sjældent muligt at få lavet en bygningsteknisk gennemgang af en hel ejendom med flere lejligheder.

En gang årligt sender det offentlige en skattebillet ud, hvor det fremgår, hvor meget du som ejer skal betale i ejendomsskat. Betalingerne opkræves to gange årligt - ultimo januar og ultimo juli.

Det varierer fra kommune til kommune, hvor høj ejendomsskatten er. Den fastsættes af kommunerne indenfor rammerne minimum 16 promille og maksimalt 34 promille af grundværdien.

Når du ser på en ny bolig, bør du regne ejendomsskatten ind i dit budget. Du kan finde oplysninger om ejendomsskatten i salgsopstillingen sammen med mange andre oplysninger om ejendommen og de dertilhørende ejerudgifter.

Hvis du overvejer at købe villa eller sommerhus, skal du være opmærksom på, at det ofte vil være et krav, at du skal være medlem af grundejerforeningen. Kravet vil ofte fremgå af en tinglyst servitut på grunden.

Kravet om medlemskab indebærer også, at du skal respektere de regler og vedtægter, som er i grundejerforeningen. Du bør derfor på forhånd få gennemlæst disse, så du ved, hvad du går ind til. Heri kan nemlig blandt andet være opsat restriktioner for, hvad du må gøre med ejendommen eller pligter, du som ejer skal leve op til.

Du må også forvente, at du skal betale et kontingent til grundejerforeningen. Størrelsen herpå vil normalt afhænge af omfanget af de opgaver, som foreningen er pålagt. Skal foreningen f.eks. vedligeholde villakvarterets veje, vil det medføre udgifter, som kontingentet skal dække.

Grundejerforeningen fungerer som de fleste andre foreninger. Som medlem får du adgang til at gøre din indflydelse gældende ved at udøve stemmeret på generalforsamlingen. På sigt kan du på den måde påvirke udviklingen i foreningen.

Når din boligadvokat hos Sagførerne gennemgår alle din bolighandels dokumenter, sørger vi naturligvis også for gennemgå forholdene omkring grundejerforeningen. Vi gennemgår alle de relevante oplysninger om foreningen så som vedtægter, regnskab og generalforsamlingsprotokoller for at sikre, at der ikke er problemer eller usædvanlige forhold, du bør være opmærksom på.

Når du er blevet enig med sælger om en købsaftale, vil din boligadvokat normalt gå alle dokumenterne igennem samt undersøge andre relevante forhold for at sikre sig, at der ikke gemmer sig noget, der kan blive et problem, hvis du køber ejendommen. Din boligadvokat sikrer på den måde, at alt er som aftalt og forventet.

At en almindelig bolighandel involverer så mange forskellige dokumenter skyldes, at ejendomme er meget værdifulde aktiver, og at bolighandler på mange måder er et meget lovreguleret område. Derfor er det for mange af dokumenternes vedkommende et lovkrav, at disse gøres tilgængelige for køber. Formålet er, at køber skal have så fyldestgørende et grundlag som muligt til at træffe sin afgørelse om, hvorvidt køber ønsker at købe ejendommen.

Det er en rigtig god ide, at få professionel hjælp til at gå dokumenterne igennem. Dels fordi dokumenterne typisk alt i alt udgør mange hundrede - hvis ikke tusinder sider. Dels fordi dokumenterne i stort omfang er skrevet i et juridisk sprog med mange fagbegreber, som kan gøre det svært at gennemskue betydningen, hvis man ikke er vant til at arbejde med bolighandler. Hvis man som lægmand selv går dokumenterne igennem, risikerer man meget let at komme til at overse en væsentlig detalje, som kan få stor betydning for handlen.

Hvis der ved bolighandler medvirker en ejendomsmægler, er det er lovkrav, at ejendomsmægleren udarbejder en salgsopstilling. Køber du derimod en ejendom uden anvendelse af ejendomsmægler, er udarbejdelse af salgsopstilling ikke et lovkrav

Hvis du overvejer at købe en ejendom, er salgsopstillingen et godt sted at starte. Det er typisk det første dokument, du som interesseret køber modtager. Salgsopstillingen er en detaljeret beskrivelse af ejendommen. Den giver derfor potentielle købere en mulighed for at danne sig et overblik og sammenligne med andre ejendomme. Salgsopstillinger varierer i indhold og form, men der er en række minimumskrav til, hvad de skal indeholde.

• Udbudsprisen.
• Den månedlige og årlige ejerudgift.
• Oplysninger om udgifter til opvarmning.
• Ejendomsværdien og grundværdien efter den offentlige ejendomsvurdering.
• Grund-, bygnings- og boligareal (BBR-arealer).
• Ejendommens beliggenhed, matrikelnummer og nuværende benyttelse.
• Ejendommens nuværende forsikringsforhold. Herunder eventuelle særlige forhold.
• Byrder og gæld som påhviler ejendommen eller sælger personligt og som køber skal overtage
• Ejendommens energimærke
• Særlige begrænsninger i ejendommens udnyttelse i kraft af planbestemmelser og servitutter mv.
• Oplysninger om forurening.
• Andre forhold af væsentlig betydning.

Både sælger og ejendomsmægler bærer et ansvar for, at oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte. Sælger har en pligt til at oplyse om alle ikke-bagatelagtige forhold, som han kender til. Tilsvarende har ejendomsmægleren en undersøgelsespligt. Derfor skal ejendomsmægleren i et vist omfang undersøge, om oplysningerne i salgsopstillingen er korrekte og fyldestgørende. Finder ejendomsmægleren forkerte oplysninger, har mægleren pligt til straks at rette fejlene og gøre interesserede købere opmærksomme herpå. Du kan derfor som interesseret køber gå ud fra, at oplysningerne i en salgsopstilling er korrekte.

Når købsaftalen indgås, bliver salgsopstillingen og oplysningerne heri en del af aftalegrundlaget. Det betyder derfor, at hvis oplysningerne heri er forkerte eller misvisende, kan der være grundlag for at rejse krav mod sælger eller ejendomsmægler.

Ved de fleste bolighandler anvendes en standardformular fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Standardformularen indeholder en række standardvilkår, men giver også mulighed for, at der kan aftales særlige individuelle vilkår. De individuelle vilkår kan være til enten købers eller sælgers fordel. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på indholdet af sådanne vilkår. Derudover er det også vigtigt at sikre sig, at alle de aftalte vilkår også skrives ind i aftalen.

Normalt udarbejdes købsaftalen af den medvirkende ejendomsmægler. Ejendomsmægleren er sælgerens mand og varetager derfor udelukkende sælgerens interesser. Ejendomsmægleren har derfor et naturligt fokus på at formulere aftalen, så den tilgodeser sælger mest muligt.

Da sælgers interesser ofte varetages i kraft af den medvirkende ejendomsmægler, er det tilsvarende vigtigt, at du som køber sikrer dig, at dine interesser sikres ved at involvere en boligadvokat. Din boligadvokat kan gennemgå aftalen og tilhørende dokumenter, så du ikke bindes af ubalancerede vilkår til sælgers fordel.

Derudover kan det særligt anbefales at få indsat et advokatforhold i aftalen. Et advokatforbehold betyder, at hvis din advokat ikke kan godkende aftalen, kan du træde tilbage fra aftalen uden yderligere begrundelse. Et advokatforbehold kan derfor være med til at sikre, at du som køber ikke bliver bundet af en dårlig aftale.

Ved boligsalg har sælger mulighed for at benytte sig af den såkaldte huseftersynsordning. Anvendelse af ordningen forudsætter, at sælger får udarbejdet en tilstandsrapport og en el-installationsrapport.

Huseftersynsordningen indebærer, at sælger kan undgå at hæfte for fysiske mangler ved den solgte bolig. I så fald skal han sørge for, at køberen modtager en tilstandsrapport og en el-installationsrapport. Dertil skal sælger tilbyde at betale mindst halvdelen af præmien for købers ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten indeholder resultatet af den bygningssagkyndiges bygningsgennemgang af boligen. Selve formålet er at afklare, om og i hvilket omfang bygningens fysiske tilstand er ringere end tilstanden af tilsvarende bygninger på samme alder. Den bygningssagkyndige vurderer derfor, om bygningen har synlige fysiske skader eller tegn på skader.

De fundne skader indekseres efter et farvekodesystem. Kritiske skader, som straks skal udbedres, markeres med rødt. Alvorlige skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt, markeres med gult. Mindre alvorlige skader markeres med gråt og mulige skader markeres med sort.

Farvekodesystemet blev indført d. 1. oktober 2020 og erstattede et karaktersystem med karaktererne K0 til K3. K0 betegnede den mindst alvorlige skade og K3 den mest alvorlige. Dertil kom karakteren UN, som markerede en mulig skade. Da en tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder, er der således en overgangsperiode, hvor der vil være gyldige tilstandsrapporter efter det gamle karaktersystem.

Ved at gennemgå rapporten, får du som køber kendskab til ejendommens fysiske stand, før du beslutter dig for, om du ønsker at købe ejendommen. På den måde kan du danne dig et overblik over en del af de forventelige udgifter til reparationer og vedligehold. Som køber bør du dog være opmærksom på, at tilstandsrapporten i forbindelse med huseftersynsordningen som udgangspunkt ikke ser på, om bygningen er lovligt indrettet og heller ikke forholder sig til almindeligt slid og ælde.

Hvis sælger ønsker at benytte sig af huseftersynsordningen, er det en forudsætning, at han får udarbejdet en el-installationsrapport, som præsenteres for køber i forbindelse med handlen. På den måde får køber en oversigt over el-installationernes tilstand og lovlighed.

Fundne fejl indekseres efter et vurderingssystem med symboler. Gult indikerer ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød. Rødt indikerer ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand. Et forbudssymbol indikerer elinstallationer, der ikke lever op til de standarder og lovkrav, der gjaldt, da installationen blev udført. Et spørgsmålstegn betyder, at der er fundet forhold, som bør undersøges nærmere for at afklare, om der er en fejl.

Som med tilstandsrapporter blev det nye vurderingssystem indført d. 1. oktober 2020. Der er derfor en overgangsperiode, hvor der også vil være gyldige tilstandsrapporter efter det gamle K0 til K3 karaktersystem. En el-installationsrapport er gyldig i 12 måneder og derfor er overgangsperioden for el-installationsrapporter 12 måneder.

Udtrykket ”skjult” betyder, at din ejerskifteforsikring kun dækker fejl og mangler, som ikke kan ses med det blotte øje, eller som endnu ikke er kommet til syne. At kun skjulte fejl og mangler dækkes af forsikringen betyder også, at forsikringen ikke dækker, hvis forholdet er nævnt i tilstandsrapporten eller i el-installationsrapporten. Det betyder altså, at hvis en mangel er omtalt i eksempelvis tilstandsrapporten, dækker forsikringen ikke.

Derfor er det meget vigtigt, at du er opmærksom på de forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten og i el-installationsrapporten. Hvis et forhold er nævnt heri, er det ikke muligt at rejse krav mod hverken forsikringsselskabet eller sælger.

Ejerskifteforsikringer findes i forskellige prisklasser og med varierende dækning. Det er derfor en god ide at søge rådgivning hos en boligadvokat, før du vælger hvilken ejerskifteforsikring, du vil tegne.

Hvis sælger vil benytte huseftersynsordningen, kan han fremlægge køber et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde køber at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien. Benytter sælger sig af den mulighed, er han frigjort for at hæfte for fysiske mangler ved den solgte bolig. Også selvom køber vælger at takke nej til at tegne en ejerskifteforsikring. Hvis sælger ikke vælger at bruge huseftersynsordningen hæfter han for mangler i 10 år.

Hvis du ønsker at gøre brug af muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring, skal du være opmærksom på, at forsikringen skal tegnes senest på overtagelsesdagen. Ellers er den ikke gyldig.

Selve boligens energimærkningsrapport er todelt. Den ene del beskriver selve boligens energieffektivitet. Den anden del beskriver mulige forbedringer, der kan foretages for at gøre boligen mere energirigtig.

Energimærket tildeles på baggrund af en energimærkningsrapport. Energimærkningsrapporten udarbejdes af et certificeret energimærkningsfirma. Når et energimærke er tildelt, er det gyldigt i 10 år, eller indtil der laves ændringer på ejendommen, som væsentligt ændrer ved energiforbruget. Der er intet til hinder for, at et energimærke genbruges ved flere salg, hvis samme ejendom sælges flere gange indenfor samme gyldighedsperiode.

Hvis du selv ønsker at indhente en tingbogsattest, kan det gøres på to måder. En uofficiel tingbogsattest kan indhentes på www.tinglysning.dk. En officiel tingbogsattest koster 175 kroner og kan indhentes ved bestilling hos Tinglysningsretten. Ved ejendomshandler vil det dog ofte være sådan, at sælger eller ejendomsmægler står for at indhente en tingbogsattest, som så videreformidles til interesserede købere.

Som interesseret køber bør du få gennemset indholdet af tingbogsattesten af din boligadvokat. Dels kan du herved sikre dig, at sælger står registreret som ejer i tingbogen, dels kan du sikre dig, at du ved hvilke rettigheder, der hviler på ejendommen - eksempelvis i form af servitutter.

De rettigheder som kan tinglyses, er rettigheder, som også kan gøres gældende over for en eller flere senere erhververe af ejendommen. Det betyder, at du som køber i udgangspunktet, skal respektere de tinglyste rettigheder. Hvis en nabo eksempelvis har fået tinglyst en ret til at færdes på grunden, skal du altså som udgangspunkt også respektere naboens ret, selvom du køber ejendommen.

Tinglyste servitutter

Det er vigtigt, at du som interesseret køber forholder dig til, om der er tinglyst servitutter på ejendommen. I givet fald, bør du sætte dig ind i indholdet af de tinglyste servitutter.

Det er vigtigt, da en servitut er en begrænsning af ejerens råderet over ejendommen. Hvis du overtager en ejendom med en tinglyst servitut, vil servitutten derfor medføre en begrænsning af din råderet over den købte ejendom.

Servitutter kan variere i indhold og betydning. I nogle tilfælde er de af ganske underordnet betydning. I andre tilfælde er de altafgørende for, om du som køber har mulighed for at anvende ejendommen som påtænkt. Der kan eksempelvis være begrænsninger om hvordan og i hvilket omfang ejendommen må bebygges, bestemmelser om færdselsret på ejendommen, bestemmelser om jagtret eller bestemmelser om, at ejendommen kun må anvendes til bestemte formål.

En tinglyst servitut medfører, at andre end ejeren har ret over ejendommen. Man skelner mellem offentlige og private rettigheder. Offentlige rettigheder er rettigheder, som er tinglyst af en offentlig myndighed. Eksempelvis en fredning af bygninger på ejendommen. Private rettigheder er rettigheder tinglyst at private. Det kan eksempelvis være en jagtret på ejendommens jord.

Hvis en tinglyst servitut skal ændres eller ophæves, kræver det normalvis en tilladelse fra den påtaleberettigede. Det vil fremgå af servitutten, hvem den påtaleberettigede er. Hvis ikke den påtaleberettigede er indstillet på at lade retten ophæve, må du derfor forvente at skulle respektere rettigheden.

Da tinglyste rettigheder kan have ganske stor betydning for, om du kan anvende en ejendom som tiltænkt, bør du før købet få juridisk bistand til at gennemgå de tinglyste rettigheder.

Oplysningerne i BBR-registret stammer fra dels kommunens egne oplysninger, dels fra indberetninger fra nuværende og tidligere ejere. Det er boligejerens ansvar, at oplysningerne i BBR-registret er korrekte. Boligejeren har derfor pligt til at korreksere fejl i BBR-registret.

Som køber bør du gennemgå BBR-meddelelsen og sikre dig, at oplysningerne stemmer med virkeligheden. Du bør ikke overvurdere sandhedsgraden af oplysningerne, da det er meget almindeligt, at navnlig arealoplysningerne i BBR-registret er forkerte.

Oplysningerne fra BBR-registret er vigtige ved ejendomshandler, da oplysningerne bruges af private virksomheder som grundlag for vurderinger af ejendommen i en række sammenhænge. Blandt andet ved optagelse af lån og tegning af forsikringer. Oplysningerne kan derfor påvirke din adgang til at opnå finansiering (lån) eller forsikring.

Ejendomsdatarapporten indeholder blandt andet BBR-oplysninger, ejendommens energimærke, oplysninger om jordforurening, kloakforhold, ejendomsskat og ejendomsværdi. Ejendomsrapporten giver derfor mulighed for at få et overblik over de vigtigste oplysninger om ejendommen.

Det koster 100 kroner at indhente en ejendomsdatarapport. Selve rapporten kan indhentes af alle, der er villige til at betale de 100 kroner og sker via boligejer.dk. Visse af oplysningerne i rapporten betragtes dog som private og fortrolige oplysninger. Disse kan derfor kun tilgås, hvis rapporten bestilles af ejeren eller en person med fuldmagt fra ejeren. Normalt er det da også sælger eller sælgers ejendomsmægler, der står for at indhente ejendomsdatarapporten.

Når en ejendomsdatarapport er indhentet, kan den gratis fornys to gange inden for et halvt år fra bestilling. Du bør sikre dig, at rapporten er blevet fornyet for nylig, da oplysningerne heri i er genstand for forandring.

For refusionsopgørelsen fastsættes overtagelsesdagen som skæringsdag. De udgifter, som sælger har afholdt, og som relaterer sig perioden efter overtagelsesdagen, skal refunderes af køber. Omvendt skal de udgifter, som køber har afholdt, som relaterer sig til perioden før overtagelsesdagen, refunderes af sælger.

Blandt de poster som ofte indgår i en refusionsopgørelse kan nævnes ejendomsskatter, bidrag til ejer- eller grundejerforeninger og forbrugsudgifter så som el, vand og varme. Det er ofte udgifter, som afregnes for længere perioder, og som ikke nødvendigvis harmonerer med tidspunktet for ejerskiftet.

For at kunne beregne sælgers og købers andel af de forskellige poster, må skatter og bidrag periodiseres. På overtagelsesdagen aflæses diverse forbrugsmålere for på den måde at skabe klarhed over hvor meget af ejendommens forbrug, der relaterer sig til henholdsvis perioden før og efter overtagelsesdagen.

Der gælder ingen fast regel for, hvem der står for at udarbejde refusionsopgørelsen. Det afhænger af aftalen mellem køber og sælger. I mange tilfælde er det dog købers advokat, der står for at udarbejde opgørelsen.

Hvad er en fremtidsfuldmagt?

En fremtidsfuldmagt er en særlig form for fuldmagt, som giver en eller flere udvalgte fuldmægtige mulighed for at handle på dine vegne, hvis du bliver ude af stand til at handle fornuftsmæssigt på egne vegne. Det kan eksempelvis være ved alvorlig sygdom eller ulykker.

En fremtidsfuldmagt er altså din mulighed for på forhånd at vælge bestemte personer til at varetage dine interesser, den dag du ikke længere selv kan. Samtidigt bevarer du selv fuldt ud muligheden for at råde, indtil den dag kommer. Så længe du som fuldmagtsgiver selv er i stand til at varetage egne interesser, er fremtidsfuldmagten inaktiv. De fuldmægtige har indtil da ikke mulighed for at gøre brug af fuldmagten. Du har også selv mulighed for at ændre fuldmagten indtil da, hvis du omstemmer dig. 

Hvordan opretter man en fremtidsfuldmagt?

Hvis du ønsker at oprette en fremtidsfuldmagt, skal du starte før du har brug for den. Det er en gyldighedsbetingelse, at den der udsteder fuldmagten, er i stand til at handle fornuftsmæssigt på tidspunktet hvor fuldmagten oprettes. Det er altså ikke en mulighed at oprette en fremtidsfuldmagt, hvis svær demens allerede har vist sig.

Når fuldmagten oprettes, skal der tages stilling til, hvem der indsættes som fremtidsfuldmægtige. Det bør være personer, som du stoler på, og som du anser som kompetente til at varetage dine interesser og det medfølgende ansvar. Det kan også være en god ide at overveje at indsætte fuldmægtige, der er yngre end dig selv, idet behovet ofte først viser sig i alderdommen.

Hvis du indsætter flere fremtidsfuldmægtige, skal du tage stilling til, om de skal være sideordnede, om de skal have hver sit område, eller om der skal være et hierarki mellem de fuldmægtige. Det kan eksempelvis bestemmes, at alle fuldmægtige kan træffe beslutninger hver for sig. At beslutninger skal træffes i enighed. At beslutningskompetencen er forskellig fra område til område, eller at de øvrige fuldmægtige kun træder i funktion, hvis den eller de primære fremtidsfuldmægtige bliver forhindret i at varetage opgaven.

Der skal tages stilling til, hvad fuldmagten skal omfatte – og for hvem. Det er muligt at afgrænse fuldmagten, så den kun giver den fuldmægtige mulighed for at handle på dine vegne indenfor visse områder. Det kan eksempelvis bestemmes, at de fuldmægtige kan handle på dine vegne med hensyn til økonomiske forhold, men ikke med hensyn til personlige forhold så som at ansøge om pleje hos det offentlige.

Hvis du bestemmer dig for at oprette en fremtidsfuldmagt, er fremgangsmåden således:

• Først skal fuldmagten udarbejdes. Heri tager du stilling til, hvem der skal være dine fremtidsfuldmægtige og på hvilke områder.
• Dernæst skal fremtidsfuldmagten oprettes i Fremtidsfuldmagtsregistret ved hjælp af NemID.
• Herefter skal du vedkende dig fremtidsfuldmagten foran en notar. Notaren er en offentlig embedsmand, som sørger for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at oprette en fremtidsfuldmagt. Vedkendelsen skal dog ske inden 6 måneder fra oprettelsen.
• Når du vedkender dig fremtidsfuldmagten for notaren, skal der samtidig betales en retsafgift på 300 kr.
• Herefter er fremtidsfuldmagten gyldig og står inaktiv i Fremtidsfuldmagtsregisteret indtil den eventuelt aktiveres.

Hvordan og hvornår sættes fremtidsfuldmagten i kraft?

Afgørelsen om at sætte en fremtidsfuldmagt i kraft træffes af Familieretshuset. Afgørelse herom træffes, hvis du som fuldmagtsgiver eller dine fremtidsfuldmægtige anmoder om det. Hvis der er flere fremtidsfuldmægtige, skal de indgive anmodningen i forening.

Hvis der indgives anmodning om at sætte fremtidsfuldmagten i kraft, skal Familieretshuset vurdere, om betingelserne er opfyldt. Altså om fuldmagtsgiver som følge af sygdom, svækket mental funktion eller lignende ikke længere har evne til at varetage sine forhold indenfor de områder, som fuldmagten omfatter. I den forbindelse udarbejdes en lægerklæring, som indgår i vurderingen. Hvis det er muligt, skal fuldmagtsgiver involveres i beslutningen om at sætte fremtidsfuldmagten i kraft uanset hvem, der har indgivet anmodningen.

Hvis Familieretshuset vurderer, at betingelserne for at sætte fremtidsfuldmagten i kraft, tinglyses fremtidsfuldmagten i Personbogen. Personbogen er offentligt tilgængelig. Det er derfor muligt for både private og offentlige myndigheder at slå op og se, at fuldmagten er givet. De fuldmægtige kan herefter handle på fuldmagtsgivers vegne inden for de rammer, som fuldmagten har fastsat. De fuldmægtige kan dog som klart udgangspunkt ikke indgå aftaler med sig selv.

I de fleste parforhold opfattes boligen, som noget parret sammen ejer. Selvom det er den praktiske dagligdagsopfattelse, er det ikke sikkert, at det reelt er i overensstemmelse med, hvad der gælder juridisk. Ejendommen kan enten være ejet i sameje eller af en af parterne alene.

Hvis to eller flere personer deler ejerskabet boligen – betegnes det, at de ejer aktivet i sameje. Sameje opstår ikke automatisk, blot fordi et par gifter sig, bor sammen eller deler udgifterne. Om sameje er etableret, afhænger først og fremmest af, hvad der er aftalt eller tilsigtet.

Er det tilsigtede eller aftalte uklart, falder man tilbage på en formodningsregel. Efter formodningsreglen svarer de formelle ejerforhold til de reelle. Det medfører, at hvis der senere opstår juridiske tvister om ejerskabet til ejendommen, vil manglen af bevis for andet føre til, at de der er anført som ejere i skødet også anses som ejere i virkeligheden. Derfor bør personer, som ønsker at eje en ejendom i sameje sikre sig, at alle ejerne anføres som ejere i skødet. Er sameje derimod ikke planen, skal kun ejerens navn anføres i skødet. Det betyder også, at hvis ejerforholdene siden ændrer sig, bør tilsvarende ændringer også foretages i skødet.

Par med ejerbolig bør overveje, hvorvidt boligen skal ejes i sameje eller ej. Køber parret boligen sammen, giver spørgsmålet i reglen sig selv, og ejerskabet skal oftest være delt. Er situationen derimod, at den ene ejede boligen, hvorefter den anden flyttede ind, er svaret ikke altid så entydigt. Hvis begge indsættes som ejere, har begge i udgangspunktet ret til andel i salgssummer og lignende. Dertil kommer, at dispositioner over ejendommen så som salg og udlejning vil kræve samtykke fra begge ejere.

Etablering af sameje

Sameje af et aktiv kan etableres på flere måder. Det afgørende for, om en ejendom ejes i sameje, er først og fremmest, hvad der er aftalt eller tilsigtet. Det er derfor vigtigt for alle parter at få en klar og tydelig aftale på plads, der regulerer ejerforholdene. Der bør udarbejdes en utvetydig skriftlig aftale, der angiver hvem, der har ejerskab til ejendommen og størrelsen af ejerandelene.

Hvis det er uklart, hvad der er aftalt eller tilsigtet angående ejerskabet, gælder en formodningsregel. Formodningsreglen tilsiger, at det formelle ejerforhold svarer til det reelle. I tvivlstilfælde vil det derfor i udgangspunktet blive afgørende, hvem der af skødet fremgår som ejer. Hvis I er flere, der sammen ejer en ejendom, bør I derfor sikre, at alle er anført som ejere på ejendommens skøde.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at sameje ikke opstår automatisk. Selvom to personer sammen bebor en ejendom, deler udgifter og i praksis agerer som om ejerskabet var delt, opstår der i udgangspunktet ikke af den grund et sameje.

Hvis der er sameje

Hvis en ejendom ejes i sameje, medfører det, at ejerskabet til ejendommen er delt. Heraf følger, at både de rettigheder og forpligtelser, som ejerskabet medfører er delt mellem ejerne.

Det betyder, at dispositioner over ejendommen som udgangspunkt kræver samtykke fra samtlige ejere. Det vil derfor i udgangspunktet ikke være muligt at sælge eller udleje ejendommen, medmindre alle parter samtykker. Det er dog vigtigt at få med, at reglerne om sameje ikke er til hinder for, at ejerne hver især kan sælge deres ideelle andele.

Sameje medfører derfor, at alle parter i høj grad har indflydelse på, hvordan der disponeres over ejendommen. Det medfører også, at de økonomiske rettigheder og forpligtelser, som er tilknyttet ejerskabet, påhviler alle ejerne.

At eje en ejendom i sameje med andre kan potentielt være årsag til problemer. Særligt hvis der opstår konflikter mellem ejerne. Derfor er det anbefalelsesværdigt at få udarbejdet en samejeoverenskomst, som på forhånd regulerer de problemstillinger, som sameje kan medføre. 

En samejeoverenskomst er kort fortalt en aftale mellem ejerne, som regulerer de rettigheder og pligter som hører med til at eje en ejendom i sameje.

Hvad er en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst eller samejekontrakt er en aftale mellem flere personer, som ejer en ejendom eller et andet aktiv i sameje.

Aftalen regulerer de rettigheder og pligter, som knytter sig til ejerskabet af ejendommen. Der er ingen regler for, hvilke bestemmelser en samejeoverenskomst skal indeholde, eller hvilke spørgsmål der skal tages stilling til i aftalen. Det er dog anbefalelsesværdigt at udforme aftalen sådan, at den indeholder bestemmelser om de spørgsmål, som hyppigst viser sig, når flere personer sammen ejer en fast ejendom. Det kan eksempelvis være bestemmelser om:

• Muligheder for pantsætning.
• Forkøbsret ved opløsning af samejet.
• Fordeling af en eventuel salgssum.
• Fordeling af udgifter og indtægter.
• Adgang til opsigelse af samejeoverenskomsten.
• Udlejning af ejendommen.
• Bestemmelser om retstillingen ved dødsfald.

Samejeoverenskomsten bør aftales tidligst muligt. Før eventuelle uoverensstemmelser melder sig. Ved at formulere en velgennemtænkt samejeoverenskomst, kan man aftale sig ud af de fleste af de spørgsmål, som kan vise sig, når man ejer en ejendom i sameje.

Hvem har brug for en samejeoverenskomst?

En samejeoverenskomst er principielt en god ide for alle, som ejer fast ejendom i sameje. At aftale en samejeoverenskomst er ikke et krav. Til gengæld er det et godt redskab til at få styr på en række af de problemstillinger, der knytter sig til at eje en ejendom i sameje.

For ægtefæller med formuefællesskab gælder det dog, at der er særlig ægteskabslovgivning, som regulerer en række af de spørgsmål, der ellers ofte reguleres i samejeoverenskomster. Der er blandt andet særlig lovregulering af, hvad der skal ske med ejendommen, hvis ægteskabet ophører. Derfor er behovet for samejeoverenskomster mellem ægtefæller ikke så stort, som ved andre typer af samejeforhold.

Ugifte samlevende der ejer bolig i sameje, er til gengæld en gruppe, som særligt har behov for samejeoverenskomster. Den særlige ægteskabslovgivning, som gælder for ægtefæller, gælder ikke for ugifte samlevende. Heller ikke selvom der har været et langt og ægteskabslignende samliv. Derfor falder man tilbage på de almindelige regler i dansk ret, hvilket sjældent er hensigtsmæssigt. Hvis ikke en samejeoverenskomst regulerer spørgsmålet, er det i høj grad parternes evne til at blive enige, der styrer, hvad der skal ske med ejendommen. Alternativt må eventuelle stridigheder søges løst ved domstolene, hvilket både er besværligt og omkostningstungt.

Gyldighed og tinglysning af samejeoverenskomster

Samejeoverenskomster er ganske almindelige aftaler. Det betyder, at aftalen er bindende for parterne, så snart den er indgået. Det betyder også, at der ikke gælder særlige formkrav. Det er altså ikke en betingelse for en samejeoverenskomsts gyldighed, at den er udformet efter en særlig skabelon, tinglyst eller på anden måde registreret. Som med andre aftaler, bør overenskomsten dog altid være skriftlig og forfattet på en sådan måde, at der er mindst mulig tvivl om, hvad der er aftalt. Dertil bør alle parter have en kopi af aftalen.

Selvom det ikke er en gyldighedsbetingelse, er det muligt at få tinglyst en samejeoverenskomst på ejendommens blad i tingbogen. Tinglysningen får ikke betydning for forholdet mellem aftalens parter. Til gengæld får det den betydning, at omverdenen gøres bekendt med, at der er en samejeoverenskomst for ejendommen.

Det er ikke et krav, at aftalen udformes af advokater eller lignende. En samejeoverenskomst kan dog få meget stor betydning for parternes retstilling. Derfor anbefales det altid, at du involverer en boligadvokat, når aftalen skal udformes. Dels er det vigtigt, at der tages højde for flest muligt af de problemstillinger, der kan opstå i løbet af ejertiden. Dels er det vigtigt, at aftalen og dens vilkår forfattes, så aftalen får virkning i overensstemmelse med det tilsigtede.

Hvad sker der, hvis man ikke har en samejeoverenskomst?

Hvis der ikke er aftalt en samejeoverenskomst, falder man tilbage på de almindelige regler i dansk ret. Hvilke regler, der i så fald regulerer diverse spørgsmål, afhænger i høj grad af, om ejerne er gift eller ej.

Ægtefæller

For ægtefæller gælder særlig ægteskabslovgivning. Lovgivningen har på dette område taget stilling til en række af de spørgsmål, som hyppigt viser sig. Derfor er behovet for samejeoverenskomster mellem ægtefæller reduceret. Blandt andet er det ved lov bestemt, at det ikke er muligt at sælge, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden samtykke fra den anden ægtefælle. Reglen gælder uanset om boligen er ejet i sameje eller blot af den ene ægtefælle. Undtaget er dog situationer, hvor boligen ikke indgår i ligedelingen. Det vil sige, hvis ejendommen er den ene ægtefælles særeje.

En hyppigt forekommende problemstilling er, hvad der skal ske med boligen i tilfælde af skilsmisse. Dette er i vidt omfang reguleret ved lovgivning. Udgangspunktet i tilfælde af skilsmisse er, at ægtefællerne skal dele deres formuer lige. I denne ligedeling indgår blandt andet fast ejendom, som er ejet af en eller begge ægtefæller. Konkret kan aktiver og herunder fast ejendom dog være undtaget fra ligedelingen. Det kan eksempelvis være tilfældet, hvis der er indgået en ægtepagt eller hvis der er tale om aktiver, som efter lovgivningen er undtaget fra ligedelingen.

For at kunne foretage ligedelingen af formuerne, skal det gøres op, hvor store formuer ægtefællerne hver især har. Ægtefællernes forskellige aktiver værdiansættes, og det gøres op, hvilken værdi de samlet repræsenterer. Tilsvarende opgøres det, hvor meget gæld ægtefællerne hver især har. Udregningen foretages separat for hver af ægtefællerne.

Når ægtefællernes formuer er gjort op, foretages selve ligedelingen. Udgangspunktet er, at formuerne deles sådan, at begge parter får lige andele. Den mest formuende ægtefælle må derfor forvente at skulle aflevere en del af sin formue til den mindre formuende ægtefælle.

Ved delingen har begge en såkaldt udtagelsesret. Udtagelsesretten er en ret til at pege på de forskellige aktiver, som indgår i ligedelingen og forlange disse udtaget til sig selv. Udtagelsesretten gælder også for fast ejendom.

Anmoder kun en af ægtefællerne om at udtage et aktiv, udtages aktivet til denne. Det er dog en forudsætning, at værdien kan rummes inden for dennes andel af den samlede formue. Hvis det ikke er muligt, skal den udtagende ægtefælle samtidigt betale det overskydende beløb til den anden ægtefælle.

Anmoder begge ægtefæller om at udtage samme aktiv, bestemmer loven, at aktivet udtages til den af ægtefællerne, som for hvem aktivet har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet eller fortsættelse af erhverv eller i øvrigt. Konkret betyder det, at der foretages en vurdering af, hvem af ægtefællerne der har mest brug og betydning af, at kunne få lov til at udtage dette. Hvis der eksempelvis er børn involveret, vil boligen meget ofte blive udtaget til den, som efter skilsmissen skal have børnene boende.

Andre

Hvis ejerne ikke er ægtefæller, finder de almindelige formueretlige regler i dansk ret anvendelse. Der gælder derfor et ganske andet regelsæt end for ægtefæller. Også selvom der er tale om ugifte samlevende, kærestepar mv. Det betyder, at der eksempelvis ikke er særlige regler, som regulerer hvem der skal have mulighed for at overtage ejendommen og i givet fald til hvilken pris.

Konsekvensen er, at eventuelle tvister må løses ud fra, hvad der – hensigtsmæssigt eller ej – følger af de almindelige regler om sameje af fast ejendom eller hvad, der på tidspunktet kan opnås enighed om. Hvis det ikke er muligt at nå til enighed, kan det ultimativt blive nødvendigt at få at gå til domstolene for at få tvisten løst. Det er naturligvis ikke en ønskværdig løsning, da domstolsbehandling ofte er en ganske omkostningsfuld og tidskrævende proces.

Når en ejendom er ejet i sameje og intet andet er aftalt, er reglerne sådan, at dispositioner over ejendommen som udgangspunkt kræver samtykke fra samtlige ejere. Det er derfor ikke muligt at sælge ejendommen, medmindre samtlige ejere er enige herom. Den ene part kan i vidt omfang blokere for salg af ejendommen. Det kan særligt være et problem, hvis der er gæld i ejendommen. Det vil næsten altid være sådan, at ejerne hæfter solidarisk for gælden. Konsekvensen af solidarisk hæftelse er, at kreditor har mulighed for at gå efter den af de solidarisk hæftende, som kreditor ønsker. Konsekvensen er, at hvis den ene af ejerne holder op med at betale sin del af udgifterne, kan de andre ejere blive tvunget til også at betale den del.

Viser det sig umuligt at nå frem til at nå frem til en løsning, hvor ejendommen afvikles i mindelighed, kan den eneste løsning i sidste ende være at begære samlejet opløst ved frivillig auktion gennem fogedretten. I så fald sælges ejendommen på en auktion, hvor alle har mulighed for at byde. Det er dog sjældent en attraktiv løsning.

Hvad sker der i tilfælde af død?

Hvis den ene part i et sameje dør, er det i udgangspunktet reglerne i Arveloven, som dikterer, hvad der skal ske. Reglerne er sådan, at det spiller en afgørende rolle, om afdøde er gift med den anden part i samejet eller ej, og om afdøde efterlader sig livsarvinger. Livsarvinger er slægtninge i nedstigende linje, så som børn og børnebørn.

Efterlader afdøde sig en ægtefælle og ingen livsarvinger, arver den overlevende ægtefælle i udgangspunktet hele den afdødes formue. Efterlader afdøde sig både ægtefælle og livsarvinger, fordeles afdødes formue i udgangspunktet mellem ægtefællen og livsarvingerne med ½ til ægtefællen og ½ til livsarvingerne. Livsarvingerne deler indbyrdes den andel, der tilfalder dem. Ugifte samlevende og andre partnere, som afdøde ikke var gift med, arver i udgangspunktet ingenting. Hvis ugifte par ønsker, at de skal arve hinanden, er det derfor nødvendigt at betænke hinanden ved testamente.

Når det afgjort, hvem der skal arve og for hvilket beløb, er spørgsmålet, hvem der skal overtage hvilke af afdødes aktiver. Herunder andelen af den fællesejede bolig.

Hvis der er truffet bestemmelse herom i testamente eller i en samejeoverenskomst, må de øvrige arvinger respektere dette. Det er altså muligt på forhånd at sikre, hvad der skal ske med den fælles bolig i fald en af ejerne går bort.

Hvis ikke der på forhånd er truffet bestemmelse herom i testamente eller samejeoverenskomst, indeholder loven regler om arvingernes ret til at overtage afdødes aktiver. Det er sådan, at arvingerne har ret til at vælge aktiver i boet, som de ønsker at overtage. Hver arving har en såkaldt arvelod, som udgøres af summen af den arv, der tilfalder arvingen. Hvis værdien af det, en arving vælger, overstiger arvelodden, skal arvingen indbetale det overskydende beløb til boet. Vil flere arvinger overtage boligen, får den arving, der ejede boligen i sameje med afdøde førsteret.

Som det fremgår, er det særligt vigtigt, at ugifte par gør sig overvejelser om, hvad der skal ske, hvis en af dem går bort. Hvis ingen foranstaltninger træffes, arver længstlevende ingenting. Samtidigt risikerer længstlevende at få afdødes arvinger som medejere af boligen eller at blive tvunget til at sælge boligen.

Når en person dør, fordeles formuen i udgangspunktet mellem afdødes ægtefælle og livsarvinger. Livsarvinger er personer, som nedstammer fra afdøde. Det er i første række børn. Derefter børnebørn og derefter oldebørn. Halvdelen tilfalder ægtefællen og den anden halvdel livsarvingerne, som deler arven imellem sig. Systematikken er sådan, at børn af livsarvinger ikke arver så længe deres arveberettigede forælder lever.

Hvis afdøde ikke efterlader sig en ægtefælle, arver livsarvingerne hele afdødes formue. Tilsvarende arver ægtefællen hele afdødes formue, hvis afdøde ikke efterlader sig livsarvinger. Efterlader afdøde sig hverken livsarvinger eller ægtefælle fordeles formuen på afdødes fjernere slægtninge. I første række forældre og søskende.

Denne systematik kan man ændre på ved at oprette et testamente. Lovgivningens regler om tvangsarv begrænser dog i hvilket omfang udgangspunktet kan fraviges. Reglerne om tvangsarv medfører, at det ikke ved testamente kan bestemmes, at livsarvinger eller ægtefælle intet skal arve. Det er altså ikke i Danmark muligt at gøre sin børn eller ægtefælle arveløse.

Både livsarvinger og ægtefælle har krav på en tvangsarv på ¼ af deres legale arv. Det kan illustreres sådan, at hvis afdøde dør og alene efterlader sig en ægtefælle, har ægtefællen uanset testamentet krav på ¼ af afdødes formue. Efterlader afdøde sig både livsarvinger og ægtefælle, har ægtefællen som minimum krav på 1/8. Tilsvarende har livsarvingerne til sammen krav på 1/8.

Det er ikke kun muligt at bestemme ved testamente, hvordan formuen beløbsmæssigt skal fordeles. Det er også muligt at fordele de aktiver, man efterlader sig. Eksempelvis kan du ved testamente bestemme, at en bestemt arving skal arve sommerhuset eller uldjakken i garderoben.

Testamenters gyldighed

For at testamenter skal være gyldige, skal visse krav overholdes. Du kan altså ikke blot nedfælde dine ønsker på et stykke papir og gemme det i bankboksen.

Lovgivningen giver tre muligheder for at oprette testamenter – notartestamenter, vidnetestamenter og nødtestamenter. Du skal gøre brug af en af disse og overholde de krav der gælder, til den pågældende type, for at dit testamente er gyldigt. Forskellen mellem de forskellige typer af testamenter består ikke i selve indholdet, men i måden hvorpå de oprettes.

Notartestamenter

Notartestamentet er den mest almindelige form for testamente. Det skyldes, at det anses for den mest sikre form for testamente, idet det meget vanskeligt kan anfægtes på sin ægthed og ikke risikerer at forsvinde. Et notartestamente oprettes ved, at du møder op hos din lokale notar med dit testamente klar til underskrift. Notarer er embedsmænd, som arbejder ved landets byretter. Testamentet underskrives herefter i notarens påsyn og notaren laver en notarpåtegning, som er en underskrift og et stempel. Notaren sørger samtidig for at kontrollere din identitet, og at du fornuftsmæssigt er i stand til at underskrive testamente. Notaren kontroller derimod ikke, at testamentes indhold er lovligt eller fornuftigt. Derfor er det vigtigt, at du får hjælp fra en advokat til at udarbejde testamentes indhold.

Når testamenter er underskrevet, gemmes en kopi af testamentet i notarialarkivet. Herved sikres det, at der ikke er en risiko for, at testamentet bortkommer. Når testator afgår ved døden, bliver testamentet fra notarialarkivet automatisk sendt til skifteretten. Skifteretten er den instans, som står for at afvikle dødsboer. Herved du kan være sikker på, at testamentes indhold vil blive respekteret, så længe det er i overensstemmelse med lovgivningen. Der er derfor ingen reel risiko for, at notartestamenter forsvinder.

Vidnetestamenter

Et vidnetestamente er en form for testamente, hvis gyldighed er betinget af, at det er underskrevet foran mindst to vidner. Dertil kommer det almindelige krav om, at testator var ved sin fulde fornuft, da testamentet blev underskrevet. Oprettelsen fungerer i praksis sådan, at testator skal indkalde to vidner, som ser på mens testator underskriver testamentet. Herefter skal vidnerne selv underskrive testamentet. Når det er på plads, er testamentet gyldigt.

Det er ikke hvem som helst, som kan indtage rollen som vidne. Vidnerne skal for det første være over 18 år. Dertil kan en person ikke være vidne, hvis testamentet begunstiger vidnet selv eller nogen, som er vidnet nærtstående. For at finde vidner der opfylder kravene, kan det derfor ofte være nødvendigt at involvere naboer, kollegaer eller andre uden personlig interesse i testamentets bestemmelser.

Selvom vidnetestamenter er en mulighed efter loven, må det anbefales i stedet at benytte notartestamenter. Notartestamenter indebærer ikke samme risiko for, at testamentet bortkommer og medfører heller ikke samme besvær med at finde egnede vidner.

Nødtestamenter

Nødtestamenter er en særlig form for testamenter, som er reserveret til nødsituationer. Det er kun muligt at oprette denne form for testamente, hvis det sker i en nødsituation, hvor det ikke er muligt at oprette anden form for testamente. Det kan eksempelvis være ved alvorlige ulykker, hvor testator ikke har anden mulighed for at nå at oprette et normalt testamente.

Indholdet i nødtestamenter adskiller sig ikke fra øvrige testamenter. Der er altså ikke forskel på, hvad der kan bestemmes ved et nødtestamente i forhold til andre testamenter. Gyldighedskravene til et nødtestamente er ganske begrænsede. De skal nedskrives med indhold, navn, dato og underskrift fra testator, og det skal ske i en nødsituation. Når de begrænsede krav er opfyldt, er testamentet gyldigt. Nødtestamenter er dog kun gyldige i tre måneder fra deres oprettelse. Gyldigheden udløber altså automatisk.

Nødtestamenter er i sagens natur en mulighed forbeholdt nødsituationer. Det kan derfor ikke anbefales at benytte denne fremgangsmåde, medmindre det er strengt nødvendigt. I stedet bør du før nødsituationen opstår få oprettet et almindeligt testamente. Er et nødtestamente oprettet, bør det hurtigst muligt erstattes med et almindeligt testamente.

Arv

Ugifte samlevende og andre papirløse par arver ikke hinanden, medmindre andet er bestemt ved testamente. Det gælder uanset hvor længe de har boet sammen, om de har børn sammen eller lignende. Ugifte par er derfor nødsaget til aktivt at tage stilling til, om de skal arve hinanden.

Hvis ugifte par ønsker at sikre hinanden bedst muligt i tilfælde af dødsfald, er den bedste mulighed at blive gift. Fordelen herved, er at ægtefæller automatisk arver hinanden. Dertil giver arvelovgivningen ægtefæller særligt gode rettigheder, når afdødes aktiver skal fordeles. Ægtefæller har også særligt gunstige vilkår med hensyn til boafgift. Boafgift er en afgift, som boet efter afdøde skal betale af den arv, der fordeles. Ved arv til ægtefæller betales ingen boafgift. Ved arv til afdødes nærmeste familie betales en boafgift på 15 pct. Ved arv til arvinger uden for afdødes nærmeste familie betales yderligere 25 pct. Om papirløse partnere hører til afdødes nærmeste familie, afhænger af, om de har haft fælles bopæl eller har børn sammen.

Hvis ægteskab ikke er en mulighed, er den næstbedste mulighed at oprette testamenter. Den mest attraktive løsning er ofte at oprette et udvidet samlevertestamente. Ved et udvidet samlevertestamente kan det bestemmes, at et par skal arve hinanden, som var de ægtefæller. Det er derved muligt at lave et testamente, der stiller parret, som var de ægtefæller med rent, fuldstændigt særeje.

Herved kan længstlevende få de fordele, der normalt tilkommer den længstlevende ægtefælle ved arvens fordeling. Blandt andet den fordel der tilkommer længstlevende ægtefælle i form af en udtagelsesret fra boet. Der er dog den undtagelse, at længstlevende ikke kan gives mulighed for at sidde i uskiftet bo.

Beløbsmæssigt kan arven til længstlevende herved maksimeres ganske betragteligt. Hvis afdøde efterlader sig livsarvinger så som børn eller børnebørn, kan arven til samleveren maksimeres til 7/8 af afdødes formue. Efterlader afdøde sig ikke livsarvinger, kan det bestemmes, at samleveren arver hele afdødes formue.

For at kunne oprette et udvidet samlevertestamente, skal visse betingelser være opfyldt. Vigtigst er, at parret skal have boet sammen i mindst to år eller have fælles børn sammen. Dertil skal det udvidede samlevertestamente være gensidigt.

Hvis betingelserne for at oprette et udvidet samlevertestamente ikke er opfyldt, må et par nøjes med de almindelige muligheder for at testere over formuen. Ved et almindeligt testamente er det ikke muligt at give længstlevende de fordele, som man kan ved et udvidet samlevertestamente.

Beløbsmæssigt er mulighederne for at sikre længstlevende mest muligt reduceret i forhold til mulighederne ved et udvidet samlevertestamente. Hvis afdøde ikke efterlader sig børn eller andre livsarvinger, kan længstlevende sikres ret til hele formuen. Efterlader afdøde sig derimod livsarvinger, medfører disses ret til tvangsarv, at samleveren maksimalt kan sikres ¾ af afdødes formue. Det skyldes, at livsarvinger som minimum efter loven har ret til tvangsarven på ¼ af deres legale arv.

Hvis forholdet går i stykker

Forskellen mellem gifte par og ugifte samlevende viser sig blandt andet, hvis forholdet går i stykker. I ægteskaber er det sådan, at hvis ægteskabet ophører ved skilsmisse, separation eller den enes død, skal formuerne ligedeles. Det er særligt en fordel for den mindst formuende af ægtefællerne.

Sådanne regler gælder til gengæld ikke for ugifte par. Hvis et sådant forhold bringes til ophør, kan hver af parterne blot beholde sin egen formue og sine egne ting. Der sker altså ingen ligedeling.

Det betyder også, at hvis en af parterne har købt alle de varige ting, mens den anden har afholdt det daglige forbrug, kan det medføre stor økonomisk forskel på, hvad parterne går ud af forholdet med. Derfor bør ugifte par løbende overveje, om ejerskabet til diverse aktiver og udgifterne til det løbende forbrug fordeles på en måde, som er i begges interesse.

Fast ejendom

Forskellen mellem gifte og ugifte par viser sig angående fast ejendom særligt på to måder.

For det første er det i ægteskabslovgivningen bestemt, at dispositioner over familiens helårsbolig kræver samtykke fra begge ægtefæller. Det betyder, at overdragelser, pantsætninger, udlejninger eller bortforpagtninger ikke kan ske, medmindre begge ægtefæller er enige. Reglen gælder uanset, om boligen er ejet i sameje eller af den ene ægtefælle alene. Den eneste undtagelse fra kravet om samtykke er, hvis boligen er den ene ægtefælles fuldstændige særeje.

Sådanne regler findes til gengæld ikke for ugifte samlevende. Enighed er i disse tilfælde kun et krav, hvis boligen er ejet i sameje. Hvis det er tilfældet, kræver de nævnte dispositioner til gengæld også enighed, medmindre andet er bestemt i en samejeoverenskomst.

For det andet viser forskellen sig, hvor parret går fra hinanden. Ved ægteskabers ophør er det ved lov bestemt, at der er særlige regler om udtagelsesret. Det medfører effektivt, at tvister om hvem der efterfølgende skal eje ejendommen bliver løst allerede ved formuedelingen.

Tilsvarende regler findes ikke for ugifte samlevende. For ejendomme ejet i sameje medfører det, at medmindre der på forhånd er indgået aftale herom i en samejeoverenskomst, vil spørgsmålet, hvem der efterfølgende skal eje ejendommen skulle afgøres ved enighed blandt ejerne. Derfor er det særligt vigtigt, at ugifte samlevende, som ejer bolig sammen, overvejer, om der skal indgås en samejeoverenskomst.

For at forstå betydningen af særeje, er man nødt til at forstå, hvad der normalvis gælder i ægteskaber. 

Når et par indgår ægteskab, får de formuefællesskab. Det betyder ikke, at begreberne ”dit” og ”mit” ophæves. Ægtefællerne har fortsat hver sin formue og ejerskab til hver sine aktiver. Det betyder til gengæld, at hvis ægtefællerne en dag vælger at blive skilt, separeret eller den ene afgår ved døden, skal formuerne ligedeles. 

Det betyder også, at loven pålægger ægtefællerne visse begrænsninger for, hvordan de kan disponere over deres formuer. Ægteskabslovgivningen bestemmer eksempelvis, at det ikke er tilladt at overdrage, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden samtykke fra den anden ægtefælle.

Man kan illustrere de økonomiske konsekvenser ved skilsmisse således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Ved skilsmisse skal formuerne ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.)

Mads og Kirsten får derfor hver især boslodder på 600.000 kr. Mads har derfor efter skilsmissen en formue på 600.000 kr. og Kirsten har efter skilsmissen tilsvarende en formue på 600.000 kr.

I tilfælde af dødsfald, kan de økonomiske konsekvenser illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Sammen har de barnet Bente. Mads har en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Herefter dør Mads. Mads efterlader sig to arvinger. Ægtefællen Kirsten og barnet Bente. Før arven efter Mads kan fordeles skal Mads’ og Kirstens formuer ligedeles. Den samlede formue divideres derfor med 2. (1.200.000 kr. / 2 = 600.000 kr.).

Efter ligedelingen kan arven efter Mads fordeles. Boet efter Mads har en formue på 600.000 kr. Efter loven tilfalder halvdelen af arven efter Mads ægtefællen Kirsten og den anden halvdel Mads’ livsarvinger. Mads livsarvinger udgøres i dette tilfælde kun af Bente.

Kirsten og Bente arver derfor hver især 300.000 kr. efter Mads. Samlet set står Kirsten derfor efter alt er fordelt med en formue på 900.000 kr.

Ved at oprette en ægtepagt, kan det aftales, at hele eller dele af ægtefællernes formue er særeje. Særeje medfører, at den del som er særeje ikke indgår i ligedelingen. Betydning af særeje kan illustreres således:

Mads og Kirsten er gift. Mads har før skilsmissen en samlet formue på 200.000 kr. Kirsten har før skilsmissen en samlet formue på 1.000.000 kr. Mads og Kirstens samlede formue er altså på 1.200.000 kr.

Det er bestemt ved ægtepagt, at hele Kirstens formue er særeje. Derfor indgår Kirstens formue ikke i ligedelingen. Ved ligedelingen indgår derfor kun Mads’ formue på 200.000 kr. Den samlede formue der indgår i ligedelingen, er derfor 200.000 kr. De 200.000 kr. divideres derfor med 2. (200.000 kr. / 2 = 100.000 kr.).

Konsekvensen er, at Mads formue deles mellem Mads og Kirsten, mens Kirstens formue forbliver hos Kirsten. Mads har derfor efter skilsmissen en samlet formue på 100.000 kr. mens Kirsten efter skilsmissen har en samlet formue på 1.100.000 kr.

Hvad kan aftales ved ægtepagt?

Det er ved lov reguleret, hvad der gyldigt kan aftales ved en ægtepagt. Der skal ved aftalen tages stilling til, hvad særejet skal omfatte, og hvilken type særeje man ønsker. Det er ikke alle særejekonstruktioner, som gyldigt kan aftales.

For så vidt spørgsmålet om, hvad særejet skal omfatte, må der tages stilling til, om særejet skal omfatte alt pågældende ejer, alt pågældende ejer på tidspunktet, bestemte genstande eller beløb eller en bestemt brøkdel af pågældendes formue.

Tilsvarende skal der tages stilling til, om særejet skal være et såkaldt fuldstændigt særeje, et skilsmissesæreje eller et kombinationssæreje. Hvis der er valgt fuldstændigt særeje, forbliver formuen særeje også ved død. Det omfattede indgår derfor aldrig i ligedelingen. Et skilsmissesæreje bevirker, at der særeje i tilfælde af skilsmisse. Til gengæld indgår skilsmissesæreje i ligedelingen, hvis ligedelingen sker ved en af ægtefællernes død.

Ved at vælge et kombinationssæreje, kan mulighederne ved fuldstændigt særeje og kombinationssæreje kombineres inden for visse rammer. Forskellen mellem fuldstændigt særeje og kombinationssæreje viser sig, hvis en af ægtefællerne dør. Fuldstændigt særeje hos den afdøde vil i så fald medføre, at den længstlevende begunstiges mindst muligt.

Hvis I ønsker en ægtepagt i jeres ægteskab, bør I søge rådgivning hos en advokat. Det er vigtigt, at I gør jer overvejelser og får rådgivning i, hvilken type ægtepagt, der passer bedst til jeres ægteskab.

Ægtepagters gyldighed

I Danmark er det normalt sådan, at der ikke gælder særlige formkrav for, at en aftale er gyldig. Mundtlige aftaler er derfor principielt lige så bindende som skriftlige aftaler. Ægtepagter er dog en undtagelse til den regel.

Ægtepagter er først gyldige, når de er underskrevet af begge ægtefæller og tinglyst i personbogen. Indtil disse krav er opfyldt, er en ægtepagt uden juridisk betydning. Det betyder til gengæld også, at når en ægtepagt først er behørigt underskrevet og tinglyst, kan den kun ændres eller ophæves, hvis samme procedure igen følges. Derfor skal man overveje det grundigt, før man indvilliger i at indgå en ægtepagt. Det er ikke sikkert, at man nogensinde kan få overbevist sin partner om at ændre indholdet igen.