Tidsbegrænset lejemål

Hvad er en tidsbegrænset lejekontrakt?

En tidsbegrænset lejekontrakt er, som det fremgår af navnet, udlejning af en ejendom i en begrænset periode. Dette medfører, at lejekontrakten automatisk ophører ved slutningen af den aftalte lejeperiode uden behov for opsigelse.

Det er muligt at indgå tidsbegrænsede lejekontrakter i forbindelse med både boliglejemål og erhvervslejemål. Reglerne derfor er dog forskellige, hvilket du kan læse mere om nedenfor. 

Bolig- og erhvervslejemål

Både som udlejer af boliglejemål samt lejer og udlejer af erhvervslejemål, er det vigtigt at have indgående kendskab til lejeloven og erhvervslejelovens krav i forbindelse med tidsbegrænsede lejemål. Udgangspunktet er, at lejekontrakter er tidsubegrænsede, hvilket betyder, at lejekontrakten fortsætter, indtil enten lejer eller udlejer opsiger den. Såfremt visse betingelser er opfyldt, er det dog muligt at udleje sin bolig for en tidsbegrænset periode.

En tidsbegrænset lejeaftale er som udgangspunkt ugyldig, hvis udlejer:

• Ønsker at "se lejer an først".
• Ikke kan dokumentere årsagen til tidsbegrænsningen.
• Vil sikre sig, at lejer kan fjernes nemt.
• Ikke har en reel årsag til tidsbegrænsningen.
• Planlægger at sælge ejendommen af spekulative årsager.
• Planlægger at flytte sammen med en kæreste for at teste samlivet.

Ønsker du at vide mere om lejekontrakter? Du kan læse mere på denne side.

Tidsbegrænset lejekontrakt, hvornår?

En lejekontrakt kan ikke tidsbegrænses efter forgodtbefindende. Uanset om der er tale om almene boliglejemål eller erhvervslejemål, kræver en tidsbegrænsning, at der foreligger en saglig og velbegrundet årsag til, at lejemålet ikke indgås som tidsubegrænset.

Dette gælder både for udlejere, der ønsker at tidsbegrænse et lejemål, og for lejere af erhvervslejemål, som bør være opmærksomme på, om en tidsbegrænsning er lovligt begrundet.

Saglige begrundelser for tidsbegrænsede lejemål kan omfatte følgende:

• Ejerforeningen eller andelsboligforeningen kræver det.
• Lejemålet skal sælges efter lejeperioden.
• Udlejer ønsker selv at flytte ind i lejemålet.
• Udlejer skal udstationeres pga. arbejde, studie, eller militærtjeneste.
• Lejemålet skal ombygges eller renoveres efter lejeperiodens ophør.
• Udlejer eller en nærtstående person er syg.

Såfremt der opstår tvivl eller konflikt omkring tidsbegrænsningen, er det Boligretten, der vurderer, om begrundelsen er saglig og dermed tilstrækkeligt begrundet. Det er vigtigt at bringe sagen for Boligretten inden lejeperioden udløber. Hvis dette ikke sker, kan Boligretten nægte at behandle sagen.

Hvis Boligretten finder, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkelig begrundet, fortsætter lejeforholdet som en almindelig, tidsubegrænset lejeaftale. Det anbefales derfor, at du snakker med en advokat forinden, således du er sikker på, at den tidsbegrænsede lejekontrakt er gyldig.

Kan man forlænge en tidsbegrænset lejekontrakt?

Når en tidsbegrænset lejeaftale udløber, og både udlejer og lejer ønsker at fortsætte lejeforholdet, kan aftalen forlænges. Dog betragtes hver forlængelse som en ny tidsbegrænset lejeperiode, og derfor skal de nødvendige betingelser for at indgå en tidsbegrænset lejeaftale være opfyldt hver gang.

Dette indebærer, at hver forlængelse kræver en ny, saglig grund til tidsbegrænsningen. Manglende opfyldelse af betingelserne for tidsbegrænset leje ved forlængelse kan resultere i, at lejekontrakten bliver betragtet som tidsubegrænset.

Hvis en lejeaftale forlænges flere gange uden gyldig grund, risikerer man, at lejemålet overgår til en almindelig, tidsubegrænset lejeaftale. Dette betyder, at udlejer ikke kan benytte tidsbegrænsning som en metode til at sikre en nem opsigelse af lejeren, medmindre der ved hver forlængelse foreligger en konkret, saglig og dokumenterbar årsag.

Opsigelse af tidsbegrænset lejemål

Når en lejeaftale er tidsbegrænset, afsluttes lejeforholdet automatisk ved den aftalte slutdato, og der er derfor ikke behov for en opsigelse. Som lejer har man ikke ret til at opsige lejemålet i lejeperioden, medmindre dette er specifikt aftalt med udlejer og nævnt i lejekontraktens § 11. Dog kan lejeaftalen stadig opsiges, selvom den er tidsbegrænset, hvis udlejer eller lejer væsentligt misligholder kontrakten.

Såfremt udlejer ikke reagerer på lejekontraktens ophør, vil lejeforholdet fortsætte uden tidsbegrænsning, hvorefter lejelovens almindelige regler om opsigelse gælder. Det er derfor meget vigtigt som udlejer, at man ikke forholder sig passivt efter periodens udløb

Ønsker du at vide mere om udlejers opsigelse af lejer? Læs mere på denne side.

Lejeloven om tidsbegrænsede lejemål

Lejeloven fastslår som hovedregel, at lejeaftaler er tidsubegrænsede. Dette betyder, at lejekontrakten fortsætter, indtil enten lejer eller udlejer beslutter at opsige den i henhold til de gældende opsigelsesvilkår. Der er dog mulighed for at indgå en tidsbegrænset lejeaftale, hvor lejemålet kun gælder for en forudbestemt periode.

Lejeloven tillader, at lejeaftaler kan være tidsbegrænsede, men det kræver, at der er en saglig begrundelse for tidsbegrænsningen. Det betyder, at en lejeaftale kun kan være tidsbegrænset, hvis der er en konkret og dokumenterbar årsag til det. Lejeloven kræver altså, at tidsbegrænsningen af lejeaftaler skal være velbegrundet og dokumenteret for at sikre, at reglerne overholdes, samt at adgangen til tidsbegrænsning ikke misbruges.

Lejer flytter ikke efter periodens ophør

Såfremt lejer nægter at flytte ud, selvom den tidsbegrænsede lejeperiode er udløbet, kan man som udlejer anmode fogedretten om hjælp til at få lejer fjernet fra lejemålet. Hvis lejer derimod bliver boende i mindst en måned efter tidsbegrænsningens udløb, og man som udlejer ikke har anmodet om, at lejer skal fraflytte, fortsætter lejekontrakten som en tidsubegrænset aftale.

Denne situation kan være problematisk for udlejer, da lejekontrakten ikke længere vil være tidsbegrænset. Lejer vil herefter blive boende på ubestemt tid, indtil denne beslutter at opsige lejemålet. Det er derfor afgørende, at man som udlejer tager initiativ og handler hurtigt, såfremt lejer ikke flytter som aftalt ved lejekontraktens udløb.

Tidsbegrænset lejemål med forkøbsret

Det er muligt at indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, som samtidig indeholder en forkøbsret. En sådan aftale indebærer, at lejekontrakten har en fast ophørsdato, men at lejeren ved lejeperiodens udløb har ret til at købe ejendommen forud for andre interesserede købere, hvis lejeren ønsker dette.

Ved anvendelse af tidsbegrænsede lejekontrakter – både inden for almene boliglejemål og erhvervslejemål – er det væsentligt at tage stilling til, hvordan opsigelse af lejemålet skal håndteres i lejeperioden. Hvis lejeren vælger ikke at udnytte forkøbsretten, og der findes en anden køber til ejendommen, kan en tidsbegrænset lejekontrakt som udgangspunkt ikke opsiges før lejeperiodens udløb. Lejeren vil derfor som hovedregel have ret til at forblive i lejemålet frem til den aftalte ophørsdato.

For at sikre den nødvendige fleksibilitet, særligt hvis der kan opstå interesse fra andre købere, bør udlejer overveje at indsætte en opsigelsesklausul i lejekontrakten. En sådan bestemmelse kan eksempelvis indarbejdes i lejekontraktens § 11. Hvis opsigelsesadgangen ikke er reguleret i kontrakten, vil lejeaftalen som udgangspunkt være uopsigelig i lejeperioden, hvilket indebærer, at lejeren kan blive boende indtil den tidsbegrænsede lejekontrakt udløber.

Ønsker du at vide mere om forkøbsret? Du kan læse mere her.

Tidsbegrænset lejekontrakt 2 år

Der findes ingen specifikke regler eller love, som fastsætter, hvor lang en tidsbegrænset lejeaftale må være. Udlejer har derfor frihed til at bestemme varigheden af tidsbegrænsningen, så længe det kan retfærdiggøres med en saglig begrundelse relateret til udlejers situation.

En almindelig misforståelse er, at en tidsbegrænset lejeaftale kun må vare i op til 2 år. Denne forvirring stammer sandsynligvis fra reglerne om lejers ret til at fremleje sin bolig i op til 2 år, hvis der er en gyldig grund. Denne 2 årige begrænsning gælder dog ikke for tidsbegrænsede lejekontrakter.