Ophævelse

Ophævelse af lejemål

Man sondre mellem opsigelse og ophævelse af en lejekontrakt. Begge tilfælde relaterer sig til, at lejeren skal fraflytte det lejede, men det væsentligste som adskiller disse er, at ved opsigelse bliver der givet en opsigelsesvarsel, hvor lejeren først skal fraflytte lejemålet, når denne periode er ovre. Opsigelsesvarsel vil strække sig over den periode som er indgået i lejekontrakten.

Ved ophævelse af lejemål er der en form for misligholdelse af lejeforholdet, som begrunder, at den modsatte part kan ophæve lejemålet. Det kan for eksempel være hvis lejer ikke overholder lejekontrakten. 

Virkning af ophævelse af lejemål

Ved ophævelse skal lejeren fraflytte straks samt betale husleje for hele den aftalte opsigelsesperiode. Hvis en af ophævelsesgrundene er opfyldt efter lejeloven, eller hvis der er tale om misligholdelse, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten, uanset om det er en tidsbegrænset eller tidsubegrænset lejekontrakt. Endvidere kan man også ophæve lejekontrakten, selvom det er indgået en aftale om, at lejekontrakten er uopsigelig.

I lejeloven er der angivet konkrete tilfælde, hvor du som udlejer kan hæve lejekontrakten hvis din lejer har misligholdt lejekontrakten væsentlig. Det vil altså sige, at der skal meget til, før man kan ophæve en lejekontrakt. Disse bestemmelser er ufravigelige, hvilket betyder, at lejer og udlejer ikke kan aftale, at lejekontrakten ikke kan ophæves, selvom der foreligger en væsentlig misligholdelse.

Eksempler på ophævelsesgrunde

• Man kan som udlejer hæve lejeaftalen, hvis man finder ud af, at det lejede benyttes til andet end det som er aftalt til, og lejeren ikke er stoppet på trods af indsigelser.
• Hvis man som udlejer ønsker at få adgang til det lejede, og lejer ikke giver adgang til dette, kan man ophæve lejekontrakten, i de tilfælde hvor man som udlejer har ret til at få adgang.
• Hvis din lejer vælger at fraflytte det lejede uden at have lavet en aftale herom.
• Hvis din lejer ødelægger eller påfører skade på det lejede, og din lejer ikke bringer det i orden efter en indsigelse, har man den mulighed at ophæve lejeforholdet.
• Hvis lejeren helt eller delvist overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil. Det kan dog først ske når du som udlejer har gjort indsigelse imod dette.

Påkrav til lejeren før ophævelsen

Det er i mange tilfælde en betingelse for ophævelse af lejemål, at udlejeren fremsender et påkrav eller en advarsel til lejeren. Rent praktisk skal udlejer således gøre indsigelse over for lejeren med en anmodning om, at den pågældende handling stoppes. Først når udlejer har handlet herpå, kan det vurderes, om der er mulighed for ophævelse af lejemålet.

Hvis en lejer har begået en meget grov tilsidesættelse, så kan en indsigelse fra udlejer undlades, og der kan derfor uden varsel ske ophævelse. Det forudsætter, at man kan dokumentere overtrædelsen, ellers kan det ende med, at det i sidste ende ikke kan bevises, at der er sket en berettiget ophævelse af lejeforholdet.

Ophævelse ved manglende betaling

Når en lejer mangler at betale husleje eller anden pengeydelse, foreligger der misligholdelse. Ophævelse af lejemål ved manglende betaling kan dog ikke ske uden videre. Når der foreligger manglende betaling, skal man som udlejer sende et påkrav til lejeren. Efter lejeloven skal der være en 14 dages frist for påkravet, hvilket betyder, at hvis lejeren har indbetalt restancebeløbet, så kan man som udlejer ikke hæve lejeaftalen.

Påkravet kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag. Endvidere skal det anføres, at hvis lejerecestancen ikke betales inden fristen, så medfører det, at lejeforholet ophøres. Hvis fristen er på en helligdag, en lørdag eller grundlovsdag, udskydes udløbet af fristen til dagen efter. 

Udsættelse af lejemål

Hvis ikke lejer betaler husleje, kan udlejer i nogle tilfælde kræve udsættelse af lejemålet. Udsættelse af lejemål betyder, at lejeren rent praktisk bliver sat ud af lejemålet, for eksempel en lejlighed. Der gælder dog krav om, at udlejer forinden har sendt påkrav om betaling til lejer. Desuden kan lejer beholde retten til lejemålet, hvis betaling sker indenfor et vist tidsrum. Kun hvis udlejer har ret til at ophæve lejemålet, kan udlejer kræve lejers udsættelse af lejemålet.

Hvis ikke lejer flytter frivilligt, kan lejer indkaldes til et møde i fogedretten. I sjældne tilfælde kan fogedretten således gribe ind, og hjælpe udlejer med at få lejer udsat af lejemålet. Før denne proces, er det dog vigtigt at have kontaktet en lejeretsadvokat, som kan hjælpe dig, samt sikre at du har ageret i overensstemmelse med lejelovgivningen. 

Lejers pligter

Når en lejeaftale blive hævet, følger der forpligtigelser med for såvel lejeren som udlejeren. For lejerens vedkommende er særligt lejelovens §184 relevant. 

Lejelovens § 184

“Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede”

Efter lejeloven er det bestemt, at lejeren skal flytte straks, dette vil betyde at lejeren skal flytte hurtigst muligt, og typisk i løbet af nogle dage, samt betale husleje for opsigelsesperioden. Det vil derfor betyde, at hvis der er aftalt en opsigelsesperiode på 3 måneder, skal lejeren betale husleje i alle 3 måneder. Ligeledes kan lejer i nogle tilfælde blive pålagt at erstatte udlejers tab.

Udlejers pligter

Ved ophævelse af lejemål, påhviler der også udlejer nogle forpligtelser. Den centrale pligt er udlejers genudlejningspligt. Genudlejningspligten består i, at udlejer skal bestræbe sig på at på udlejet lejemålet til en ny lejer i opsigelsesperioden.

Genudlejningspligten er gældende, uanset at det er udlejer selv der har ophævet lejemålet.  Det vil sige, at når ens lejer er fraflyttet, så skal man forsøge at genudleje lejemålet i hele opsigelsesperioden. Det beror på en konkret vurdering, om man har opfyldt sin genudlejningspligt.

Fraflytningssyn og fraflytningsrapport

Efter lejeloven skal man som udlejer, hvis man udlejer mere end én beboelseslejlighed, indkalde lejeren til et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at man er blevet oplyst om, at lejeren fraflytter det lejede, for at kunne gøre et istandsættelseskrav gældende. 

Dette gælder også i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse af lejeforholdet. Det gælder derfor ikke særlig regler for at indkalde lejeren til et fraflytningssyn når man som udlejer har ophævet lejeforholdet, og lejeren er fraflyttet. Det er vigtigt, at man til fraflytningssynet udarbejder en fraflytningsrapport, hvor man angiver, hvilke poster som skal istandsættes for lejers regning.

Hvis man kun har én beboelseslejlighed som man udlejer, så har man ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn. Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at man som udlejer stadig skal gøre lejer bekendt med de istandsættelseskrav som man ønsker at gøre gældende inden 2 uger, fra det tidspunkt som lejer har fraflyttet lejemålet.

Fraflytning ved ophævelse af lejemål

Det kan ske i nogle tilfælde, at en lejer trods af opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet ikke frivilligt fraflytter. I disse tilfælde må man søge hjælp ved fogedretten. Man skal som udlejer eller ved hjælp af sin advokat anmode fogedretten om at udsætte den pågældende lejer fra lejemålet. I anmodningen skal man notere ophævelsesbaggrunden, og hvem der skal udsættes af hvilket lejemål. 

Her skal lejekontrakten også vedhæftes anmodning, og derefter indsendes til fogedretten. Efter man har indsendt anmodningen vil fogedretten tage behandle ens sag. Hvis lejeren ikke har nogen indsigelse til anmodning, og såfremt de stadig ikke frivilligt vil fraflytte, vil fogedretten træffe afgørelser om at udsætte lejeren fysisk. 

Uenighed om ophævelsen

Det kan også ske, at lejer og udlejer er uenige om hvorvidt betingelserne for at ophæve lejeforholdet er overholdt. I disse tilfælde er det ved hjælp af boligretten eller fogedretten, man løser disse problemer. Når man søger hjælp hos fogedretten, så skal grundlaget for en fogedretsbehandling være til stede. Dette vil typisk være i de tilfælde, hvor lejeren ikke har betalt huslejen, efter at der er blevet sendt et påkrav, og de 14 dage er udløbet. 

Ved tvister mellem lejer og udlejer, vil det typisk være Huslejenævnet som behandler sagerne, men i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse, vil Huslejenævnet ikke have kompetence til at behandle sagerne, hvorfor sager om ophævelse skal føres ved boligretten. Boligretten behandler de sager, hvor sagen får karakter af en retssag. Der skal derfor føres en sag, hvor en egentlig bevisførelse er nødvendig.

Ophævelse inden indflytning

Ophævelse af lejekontrakt inden indflytning kan i visse tilfælde være aktuelt. Ved ophævelse inden indflytning menes ophævelse af lejemålet forinden lejer har modtaget nøglerne til lejemålet. Hvis nøglerne er overgivet, må lejer anses for at have accepteret lejemålet og lejekontrakten. Hvis både udlejer og lejer har underskrevet lejekontrakten, må lejekontrakten anses for bindende, og der vil da ikke være mulighed for ophævelse af lejekontrakt inden indflytning.

Ophævelse af lejekontrakt inden indflytning kan således kun komme på tale, hvis der er tale om en meget løs aftale, eller det ikke kan bevises, at der reelt er indgået en aftale om leje. Det er imidlertid en kompliceret vurdering, og du bør derfor opsøge en advokat inden du handler, idet du ellers kan risikere at komme til at betale erstatning.