Ophævelse

Hvornår kan man hæve lejeaftalen?

Man sondre mellem opsigelse og ophævelse af en lejekontrakt. Begge tilfælde relaterer sig til, at lejeren skal fraflytte det lejede, men det væsentligste som adskiller disse er, at ved opsigelse bliver der givet en opsigelsesvarsel, hvor lejeren først skal fraflytte lejemålet når denne periode er ovre. Opsigelsesvarsel vil strække sig over den periode som er indgået i lejekontrakten.

Ved ophævelse skal lejeren fraflytte straks samt betale husleje for hele den aftalte opsigelsesperiode. Hvis en af ophævelsesgrundene er opfyldt efter lejeloven, eller hvis der er tale om misligholdelse, kan man som udlejer ophæve lejekontrakten, uanset om det er en tidsbegrænset eller en tidsubegrænset lejekontrakt. Endvidere kan man også ophæve lejekontrakten, selvom det er indgået en aftale om, at lejekontrakten er uopsigelig.

I lejeloven er der angivet konkrete tilfælde, hvor du som udlejer kan hæve lejekontrakten hvis din lejer har væsentlig misligholdt lejekontrakten. Det vil altså sige, at der skal meget til før man kan ophæve en lejekontrakt. Disse bestemmelser er ufravigelig, som betyder, at lejer og udlejer ikke kan aftale, at lejekontrakten ikke kan ophæves, selvom der foreligger en væsentlig misligholdelse.

Overordnet ophævelsesgrunde:

• En af de tilfælde hvor en udlejer kan hæve en lejeaftale, er når lejeren eller anden pligtig pengeydelse ikke er betalt rettidigt. Man kan som udlejer kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 14 dage efter, at man har fremsendt et skriftligt påkrav herom. Det skal endvidere også angives udtrykkeligt, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb.

• Man kan som udlejer hæve lejeaftalen, hvis man finder ud af, at det lejede benyttes til andet end det som er aftalt til, og lejeren ikke trods ens indsigelse er stoppet med det.

• Hvis man som udlejer ønsker at få adgang til det lejede, og lejer ikke giver adgang til dette, kan man ophæve lejekontrakten, i de tilfælde hvor man som udlejer har ret til at få adgang.

• Hvis din lejer vælger at fraflytte det lejede uden at have lavet en aftale herom.

• Hvis din lejer ødelægger eller påfører skade på det lejede, og din lejer ikke bringer det i orden efter en indsigelse, har man den mulighed at ophæve lejeforholdet.

• Hvis lejeren helt eller delvist overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil. Det kan dog først ske når du som udlejer har gjort indsigelse imod dette.

• Når lejere har tilsidesat god skik og orden, og forholdet er af sådan karakter at lejerens flytning er påkrævet. Her er der tale om et yderst tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden, og det er derfor ud fra en konkret vurdering, hvornår der er tilsidesat god skik og orden.

• I de tilfælde hvor lejeren eller medlemmer af lejerens husstand er idømt en ubetinget fængselsstraf eller visse andre strafferetlige forhold, så vil der være mulighed for at ophæve lejeforholdet.

Påkrav til lejeren før ophævelsen

Det er vigtigt i mange af tilfældene, at udlejeren fremsender et påkrav eller advarsel til lejeren. Man skal som udlejer gør indsigelse over for lejeren med en anmodning om, at den pågældende handling stoppes, inden man har en ophævelsesadgang.

Hvis en lejer har begået en meget grov tilsidesættelse, så kan en indsigelse fra udlejer undlades, og der kan derfor uden varsel ske ophævelse. Det forudsætter, at man kan dokumentere overtrædelsen, ellers kan det ende med, at det i sidste ende ikke kan bevises, at der er sket en berettiget ophævelse af lejeforholdet.

Hvornår kan lejeren hæve aftalen?

Ligesom udlejeren, har lejeren også mulighed for at ophæve en lejekontrakt. Når en lejer ophæver sin lejekontrakt bevirke dette, at lejeren kan fraflytte lejemålet straks og uden at betale for husleje til udlejeren for fremtiden. Hvis udlejeren misligholder lejekontrakt eller overtræder lejeloven, har lejeren ret til at ophæve lejeforholdet og fraflytte. Der kan forekomme forskellige situationer, og det er ud fra en konkret vurdering om der foreligger en misligholdelse så lejeren kan ophæve lejeforholdet.

Lejerens og udlejerens pligter efter ophævelsen

Når en lejeaftale blive hævet, følger der forpligtigelser med for lejeren og udlejeren.

Det fremgår således:

Lejelovens § 184

“Når udlejeren hæver lejeaftalen, skal lejeren straks fraflytte og betale leje m.v. for tiden, indtil lejeren kunne fraflytte med sædvanligt varsel. Lejeren skal endvidere erstatte udlejeren ethvert tab, derunder omkostningerne ved lejerens udsættelse af det lejede”

Efter lejeloven er det bestemt, at lejeren skal flytte straks, dette vil betyde at lejeren skal flytte hurtigst muligt, og typisk i løbet af nogle dage, samt betale husleje for opsigelsesperioden. Det vil derfor betyde, at hvis der er aftalt en opsigelsesperiode på 3 måneder, skal lejeren betale husleje i alle 3 måneder. Lejeren kan endvidere også få tilkendt at betale erstatning, hvis man som udlejer har lidt et tab, og for omkostningerne vedrørende ophævelsen.

Skal udlejer afholde fraflytningssyn og lave fraflytningsrapport?

Efter lejeloven skal man som udlejer, hvis man udlejer mere end én beboelseslejlighed, indkalde lejeren til et fraflytningssyn senest 2 uger efter, at man er blevet oplyst om, at lejeren fraflytter det lejede, for at kunne gøre et istandsættelseskrav gældende. 

Dette gælder også i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse af lejeforholdet. Det gælder derfor ikke særlig regler for at indkalde lejeren til et fraflytningssyn når man som udlejer har ophævet lejeforholdet, og lejeren er fraflyttet. Det er vigtigt, at man til fraflytningssynet udarbejder en fraflytningsrapport, hvor man angiver, hvilke poster som skal istandsættes for lejers regning.

Hvis man kun har én beboelseslejlighed som man udlejer, så har man ikke pligt til at afholde et fraflytningssyn. Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at man som udlejer stadig skal gøre lejer bekendt med de istandsættelseskrav som man ønsker at gøre gældende inden 2 uger, fra det tidspunkt som lejer har fraflyttet lejemålet.

Hvad hvis lejer ikke frivilligt vil fraflytte, selvom man har ophævet lejemålet?

Det kan ske i nogle tilfælde, at en lejer trods af opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet ikke frivilligt fraflytter. I disse tilfælde må man søge hjælp ved fogedretten. Man skal som udlejer eller ved hjælp af sin advokat anmode fogedretten om at udsætte den pågældende lejer fra lejemålet. I anmodningen skal man notere ophævelsesbaggrunden, og hvem der skal udsættes af hvilket lejemål. 

Her skal lejekontrakten også vedhæftes anmodning, og derefter indsendes til fogedretten. Efter man har indsendt anmodningen vil fogedretten tage behandle ens sag. Hvis lejeren ikke har nogen indsigelse til anmodning, og såfremt de stadig ikke frivilligt vil fraflytte, vil fogedretten træffe afgørelser om at udsætte lejeren fysisk. Selve fogedretsmødet kan variere, og der kan være forskellige procedure til, hvordan de griber sagerne an.

Uenighed om ophævelsen

Det kan også ske, at lejer og udlejer er uenig omkring om betingelserne for at ophæve lejeforholdet er overholdt. I disse tilfælde er det ved hjælp af boligretten eller fogedretten, man løser disse problemer. Når man søger hjælp hos fogedretten, så skal grundlaget for en fogedretsbehandling være til stede. Dette vil typisk være i de tilfælde, hvor lejeren ikke har betalt huslejen, efter at der er blevet sendt et påkrav, og de 14 dage er udløbet. 

Ved tvister mellem lejer og udlejer, vil det typisk være Huslejenævnet som behandler sagerne, men i de tilfælde, hvor der er tale om ophævelse, vil Huslejenævnet ikke have kompetence til at behandle sagerne, hvorfor sager om ophævelse skal føres ved boligretten. Boligretten behandler de sager, hvor sagen får karakter af en retssag. Der skal derfor føres en sag, hvor en egentlig bevisførelse er nødvendig.